دفتر خانه اسناد رسمي161 اهواز

پادادشهر - فلکه زیباشهر - پشت مسجد جواد الائمه پلاک 4 -ساختمان میزان -واحد طبقه اول 06135716161

دفتر خانه اسناد رسمي161 اهواز

سردفتر :عليرضا شاكرمي
دفتر خانه اسناد رسمي161 اهواز پادادشهر - فلکه زیباشهر - پشت مسجد جواد الائمه پلاک 4 -ساختمان میزان -واحد طبقه اول 06135716161

دعوت همکاران سردفتر و دفتریار استان خوزستان بمناسبت 6 دی ماه روز سند رسمی

بمناسبت روز دفاتر اسناد رسمي و هفته نکوداشت سندرسمي همايشي روز يکشنبه ششم ديماه ساعت 6 الی 8 بعد از ظهر با حضور برخي از مسولين استاني در سالن اجتماعات کانون سردفتران و دفترياران استان خوزستان  برگزار خواهد شد و پس از اتمام مراسم ، از همکاران سردفتر و دفتريار با صرف شام پذيرايي به عمل خواهد آمد  از همکاران سردفتر و دفتريار استان  دعوت ميگردد با حضور گرم خود رونق بخش اين محفل باشند. 

آدرس اهواز امانیه خیابان منصفی بین لقمان و عارف پلاک 25 کانون سردفتران و دفتریاران استان خوزستان



تاريخ : یکشنبه ششم دی ۱۳۹۴ | 11:2 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

6 دیماه روز سند رسمی روز سردفتران و دفتریاران و کاتبین بالعدل مبارک

باسلام ششم دي ماه روز دفاتر اسنادرسمي را به تمامي همکاران محترم اعم از سردفتران ودفترياران اول و دوم  و همچنین تمامی کارمندان دفاتر اسناد رسمي تبريک عرض مينمايم . 

امیدوارم که همگی با شایستگی تمام در راه اعتلای اهداف متعالی ثبت و دفاتر اسناد رسمی کوشا باشید .



تاريخ : یکشنبه ششم دی ۱۳۹۴ | 10:58 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

نگاهی به قاعده پیش فروش آپارتمانها

خیلی ها دوست دارند که خانه دار شوند. وقتی هم که شرایط پیش فروش واحدهای مسکونی را می خوانند حسابی راغب می شوند که دست به کار شوند، ولی می ترسند.

 

 اما با کمی مراقبت می‌توان از این گردنه به راحتی عبور کرد. دوست دارید خانه پیش خرید کنید؟ ما شرایط لازم را برایتان توضیح داده‌ایم. سفارش نهایی ما هم این است که این همه خرج کرده‌اید، یک مقدار هم خرج اضافه‌تر کنید و با وکیلی مشورت کرده و با او مراحل قراردادنویسی و... را انجام دهید. این شما و این هم زیر و بم خرید واحدهای آپارتمانی پیش‌فروش.

 

پیش خرید یا پیش فروش چیست؟

 

به گزارش آکاایران شما نیت کرده‌اید خانه‌دار شوید، اما پول به اندازه کافی ندارید. پس ترجیح می‌دهید که دنبال خانه‌ها و آپارتمان‌هایی بروید که مثلا طی یک یا 2 سال آینده (حالا کمتر یا بیشتر) آماده می‌شوند اما پول نقد کمتری لازم دارند. در این صورت شما پیش‌خریدار هستید و این کار را پیش خرید ملک و آپارتمان می‌گویند.

 

آیا پیش خرید، نفعی دارد؟

 

چرا نداشته باشد. اول اینکه قیمت آپارتمانی که می‌خرید، به نسبت قیمت‌‌ همان آپارتمان آماده، کمتر است و برایتان سود دارد. دوم اینکه خریدار مجبور نیست همه مبلغ را طی 3-2‌ماه پرداخت کند و می‌تواند کلی زمان داشته باشد برای جور کردن وام و... . سوم اینکه طراحی داخلی واحد، می‌تواند براساس سلیقه خریدار باشد. درحالی‌که در واحدهای آماده، طراحی داخلی آماده است؛ چه دوست داشته باشید چه نداشته باشید. درضمن در ساختمان‌های حاضر، شما فقط نمای ساختمان و روکاری آن را می‌بینید اما در پیش فروش، شما می‌توانید با مراجعه مکرر از کیفیت واقعی مصالح و ساخت ساختمان مطلع شوید؛ از تیرآهن و پی گرفته تا باقی موارد.

 

چه زیان‌هایی می‌تواند داشته باشد؟

 

این روز‌ها خیلی‌ها از پیش خرید می‌ترسند، چرا که احتمالا بین آشنایان و فامیلشان کسانی بوده‌اند که بابت خرید این واحد‌ها دچار مشکل شده‌اند؛ همین امر نوعی نگرش منفی را ایجاد کرده است. زیان‌های احتمالی این امر، می‌تواند از این قرار باشد؛ ساختمان موردنظر به موقع تحویلتان داده نمی‌شود. مصالح طبق چیزهایی که در ابتدا به شما گفته‌اند نیست. اگر بازار به هم بریزد، مثل همین یکی‌دو ساله، ممکن است ساختمان برای همیشه نیمه‌کاره‌‌ رها شود. امکان کلاهبرداری از طریق فروش به چند نفر وجود دارد. احتمال بدهکار شدن خریداران بابت وام‌های کلانی که روی سند مادر گرفته شده است وجود دارد. در این صورت وام تسویه نمی‌شود و تسویه آن می‌افتد گردن خریداران.

 

از چه کسانی پیش خرید کنیم؟

 

یادتان باشد که صرفا از 3گروه می‌توانید پیش‌خرید کنید: گروهی که خود مالک رسمی زمین بوده و طبق مدارک می‌توانند آن را ثابت کنند، سرمایه‌گذارانی که به‌صورت مشارکتی در ساخت‌وساز با مالک یا مالکان زمین همکاری می‌کنند و گروه نهایی، مستأجرانی که طبق قانون حق ساخت بنا روی «عین مستأجره» را دارند.

 

قرارداد را کجا ثبت کنیم؟

 

این قراردادی که شما بسته‌اید باید کاملا قانونی و محکم باشد؛ قرار نیست بین خودتان چیزهایی را قطعی کنید و بعد 2 تا امضا و تمام. برای قطعی کردن و قانونی کردن این قرارداد 3گام پیش رو دارید: اول به دفا‌تر اسناد رسمی مراجعه و قراردادتان را به‌صورت سند رسمی ثبت کنید. سپس این موارد در سند مالکیت درج و ذکر می‌شود. بعد هم خلاصه‌ای از این موارد به سازمان ثبت ارسال می‌شود تا همه‌‌چیز به خوبی و خوشی ختم به خیر شود.

 

چه مدارکی لازم است؟

 

شما مدارکی نیاز دارید تا مطمئن شوید طرفتان وجاهت و اهلیت معامله دارد. آنها را به خوبی مشاهده کنید تا مشکلی وجود نداشته باشد. در حوزه سند رسمی مالکیت باید این موارد هنگام قرارداد وجود داشته باشد:

سند رسمی مالکیت، سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، قرارداد رسمی سرمایه‌گذار (پیش فروشنده).

در حوزه مدارک مربوط به ساخت نیز یادتان باشد که باید این موارد وجود داشته باشد:

پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت پیش فروشنده، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

 

 بنای اضافه نسازند

 

به تعداد آپارتمان‌های احداثی و میزان زمین هم دقت کنید. چرا؟ شاید مالک یا سرمایه‌گذار و سازنده دلش خواست که بنای اضافه بسازد و سود اضافه به جیب بزند. یادتان باشد که قیمت و ارزش ملکی که پیش خرید می‌کنید بسته به تعداد واحد‌ها و امکانات آن نیز هست. اگر تعداد واحد‌ها بیشتر شود احتمال اینکه ارزش ملک شما پایین‌تر بیاید وجود دارد.

 

واحد عوضی ندهند

 

فروشندگان شما را به جایی می‌برند. توضیحات لازم را خدمت شما ارائه می‌کنند. سپس شما را ترغیب به بستن قرارداد و پیش‌پرداخت‌ها می‌کنند. اما احتمال اینکه در قرارداد، مشخصات یک ملک و آپارتمان دیگر را ارائه کنند وجود دارد. قرارداد را به دقت مطالعه کنید. ببینید که مرتبط با‌‌ همان نشانی و آپارتمان نیم‌ساخته‌ای است که مطرح شده یا مرتبط با آپارتمانی در نقطه‌ای دیگر است.

 

 خسارت تأخیر داشته باشید

 

اساسا در تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک و آپارتمان و... خسارتی را هم درنظر می‌گیرند تا اگر کسی زیر حرف و قولش زد طرف مقابل متضرر نشود. شما هم این قاعده را رعایت کنید. با توجه به عرف، خسارت تأخیر را مشخص کنید تا سازندگان یا فروشندگان تأخیر نکنند.

 

 متراژ نهایی را حساب کنید

 

از دیگر مواردی که امکان دارد مورد مناقشه باشد متراژ نهایی است. یعنی شما پول 100متر را داده‌اید، ولی 95 متر تحویل شما داده می‌شود. وقتی واحد را تحویل گرفتید حتما خودتان اندازه‌گیری کنید.

 

تکلیف چه چیزهایی مشخص بشود؟

 

مهم‌ترین بخش پیش خرید ملک مسکونی بخش قرارداد آن است. اگر در این قسمت خوب وارد عمل نشوید، فردا که دچار اختلاف بشوید نمی‌توانید ادعاهای خودتان را ثابت کنید. یادتان باشد که در قراردادهای پیش خرید حتما باید تکلیف نوع مصالح، نوع سازه که اعم از تیرآهن و بتن و... است، مشخصات کابینت، کف واحد اعم از سنگ یا پارکت یا سرامیک، نقاشی و دیگر موارد مشخص شده باشد. اگر خوب دقت نکنید در این موارد ممکن است کوتاهی‌هایی صورت بگیرد و شما حسابی متضرر بشوید. به‌صورت دقیق‌تر هم اگر خواسته باشید باید این موارد در قرارداد پیش خرید ذکر شده باشد 

بنقل از کانون مرکز



تاريخ : چهارشنبه هجدهم آذر ۱۳۹۴ | 9:38 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

جایگاه حق انتفاع و حق ارتفاق در قانون مملکتی ایران

ارتفاق در لغت به معنای تکیه کردن بر آرنج، از چیزی یاری گرفتن در رفاقت کردن است.
در اصطلاح حقوقی نیز حق ارتفاق عبارت از حق کسی در ملک دیگری است، برای کمال استفاده از ملک خود.
حقوق­دانان در تعریف حق ارتفاق می‌گویند، حق ارتفاق حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. مانند حق عبور، یا ناودان و یا حق داشتن پنجره. مثلاً‌ کسی برای آبیاری و یا رفتن به ملک خود، می‌تواند از ملک دیگری عبور نماید. این حق از آثار مالکیت است.

خصوصیات حق ارتفاق
الف) حق ارتفاق قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی اینکه به سود مالک زمین خاصی برقرار می‌شود و هر کسی که مالک زمینی شد، می‌تواند از این حق استفاده کند و به طور معمولی حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم به وجود می‌آید.
ب) حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنی که نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد، و همواره با زمین منتقل می‌شود.
ج) حق ارتفاق دائمی است؛ اگر چه مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.
د) حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است که اگر حق ارتفاق به سود ملکی مشاع (مشترک) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، حق ارتفاق فقط به سود یکی نخواهد بود، و هر کدام به طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت همان‌طور که ماده ۱۰۳ قانون مدنی بیان­گر آن است.

تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع
به طور کلی می­توان فرق­های حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:
۱) حق ارتفاق اختصاص به غیر منقول دارد. ولی حق انتفاع ممکن است به مال منقول یا غیرمنقول اختصاص یابد.
۲) حق ارتفاق برای ملک است ولی حق انتفاع برای شخص.
۳) حق ارتفاق دائمی است لیکن حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.

اسباب ایجاد حق ارتفاق
حق ارتفاع با شیوه­های ذیل ایجاد می‌شود:
۱) قرارداد؛ که به طور معمول‌ حق ارتفاق با همین شیوه ایجاد می‌شود همان­طوری که ماده ۹۴ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد که صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری ایجاد کنند. پس مالک زمین و ملک می‌تواند، با قراردادی حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار کند.
۲) قانون؛ ممکن است حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک باشد. مثلاً زمینی که بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت که قانون نیز آن را محترم می‌شمارد؛ دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پائین‌تر است؛ همان­طوری که ماده ۹۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد:
«هرگاه زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران کسی بوده، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن کند، مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم باشد.»

منابع:
به نقل از پژوهشکده باقرالعلوم (ع) و سپاس از مدیران آن
۱) عمید، حسن؛ فرهنگ فارسی، ماده رفق، ارتفاق.
۲) صفائی، حسین؛ دورۀ مقدمات حقوق مدنی، تهران، میزان، چاپ اول، ج ۱، ص ۲۶۱٫
۳) کاتوزیان، ناصر؛ دورۀ مقدمات اموال و مالکیت، تهران، میزان، چاپ اول، ۱۳۸۲، ص ۲۳۲٫



تاريخ : جمعه هشتم آبان ۱۳۹۴ | 15:0 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

مروری بر نحوه اخذ مالیات دفاتر اسناد رسمی

مقدمه : چنانکه مستحضرید به جهت خلاف قانون بودن توافق اصناف مشمول بند ب ماده 95 و 96 قانونی مالیاتهای مستقیم که دفاتر اسناد رسمی نیز از آن جمله هستند. در سال جاری کانون سردفتران و دفتریاران مجاز به امضاء تفاهمنامه با سازمان امور مالیاتی برای عملکر سال 1393 نگردید.

در این شرایط دفاتر اسناد رسمی یا باید مطابق ماده 94 و 95 قانون مالیاتهای مستقیم دفاتر هزینه و درآمد داشته باشند که به نحو صحیح در طول سال عملکرد تکمیل شده باشد و بر اساس آن مالیات آنان محاسبه و پرداخت خواهد شد. که عموم همکاران اقدام به تکمیل دفاتر هزینه و درآمد نمی کنند .

در چنین شرایطی نوبت به محاسبه مالیات از طریق علی الارس میرسد .

روش علی الراس چه هنگام اعمال میشود ؟  مطابق ماده 97 ق . م . م به طور کلی در یکی از موارد ذیل مالیات به روش علی الراس محاسبه میشود : 1 - ترازنامه و حساب سود و زیان تا موعد مقرر در قانون ، حسب مورد ، تسلیم نشده باشد . 2 - مودی به در خواست اداره امور مالیاتی از ارائه دفتر هزینه و درآمد خود داری کند . 3 - طبق نظر اداره امور مالیاتی دفاتر ارائه شده به جهت عدم رعایت موازین قانونی در تکمیل غیر قابل رسیدگی تشخیص داده شود .

که مورد دفاتر اسناد رسمی، مشمول موارد 2 و 3 فوق الذکر میباشد که یا دفتر ارائه نمی دهند یا اگر ارائه میدهند ناقص است .

روش علی الرأس چگونه اعمال میشود ؟ مطابق ماده 98 ق . م . م اداره امور مالیاتی با توجه به شواهد و اوضاع و احوال  هر شغل و صنف قرائن و ضرایبی را برای محاسبه درآمد خالص مودی تعیین میکند. 

مطابق ماده 153 ق. م م  درآمد مشمول مالیات بر اساس روش علی الرأس از معادله ذیل پیروی می کند :

قرائن مالیاتی × ضرایب مالیاتی = درآمد مشمول مالیات

قرائن مالیاتی : وفق ماده 152 قرائن با توجه به وضعیت هر شغل و صنف ملاکهایی هستند که با توجه به آنها عایدی یک شغل برآورد میشود که بند 6 و 7 ماده 152 ق .م .م به عوامل موثر در تعیین درآمد دفترخانه ها اشاره کرده است .

لذا به نظر قرائن مالیاتی را می توان به دو دسته تقسیم کرد اول : قرائن نشان دهنده درآمد و دوم :قرائن نشان دهنده هزینه که به آنها ضرایب هزینه نیز می توان گفت.

لذا وجوه ناشی از حق التحریر و وصول عوارض و فروش تمبر و نیز ضریبی که کمیسیون تعیین ضرایب تعیین می کند نشان دهنده درآمد دفترخانه خواهد بود .

 حق التحریر دریافتی × ضرایب مربوط به هزینه های پذیرفته شده در کمیسیون = درآمد قبل اعمال ضرایب مالیاتی

یا

حق التحریر دریافتی _ هزینه های متعارف پذیرفته شده = درآمد قبل از اعمال ضرایب

هزینه های پذیرفته شده برای دفاتر شامل 15 درصد سهم دفتریار و 15 درصد حقوق کارمندان است و در خصوص 10 درصد سهم کانون برخی ادارات امور مالیاتی از پذیرش آن به عنوان هزینه امتناع می کنند .

لذا ضریب هزینه بدون احتساب سهم کانون، 70 درصد و با احتساب سهم کانون، 60 درصد خواهد بود .

ضرایب مالیاتی : مطابق ماده 153 ق . م . م ضرایب مالیاتی عبارت است از ارقام مشخصی که حاصلضرب آنها در قرینه مالیاتی در موارد تشخیص علی الرأس، در آمد مشمول مالیات تلقی می گردد .

این ضرایب طی جدولی که به تصویب کمیسیون موضوع ماده 154 ق . م .م میرسد به ادرات امور مالیاتی کل کشور ابلاغ میشود .

که در خصوص دفاتر اسناد رسمی ضریب 30 درصد تعیین شده است .

با این توضیحات نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات قبل از کسر معافیت مالیاتی بدین ترتیب خواهد بود .

(حق التحریر دفترخانه × ضرایب مربوط به هزینه ها ) × ضریب مالیاتی = درامد مشمول مالیات

یا

( حق التحریر _ هزینه ها ) × ضریب مالیاتی = درآمد مشمول مالیات

 

یا

( حق التحریر _ 15%سهم دفتریار_15%سهم کارمندان_ 10% سهم کانون)×30 % ضریب مالیاتی = درآمد مشمول مالیات

یا

( حق التحریر ×  60 % با احتساب سهم کانون به عنوان هزینه) × 30% = درآمد مشمول مالیات

یا

(حق التحریر ×  70% بدون احتساب سهم کانون به عنوان هزینه)×30%=درآمد مشمول مالیات

معافیت مالیاتی : از درآمد مشمول مالیات بدست آمده به روش فوق، معافیت مالیاتی را ( که برای عملکرد 93 مبلغ  000، 000، 120 ریال میباشد) کم می کنیم و مطابق ماده 131 ق.م.م  مالیات متعلقه را محاسبه می کنیم .

جریمه : البته همکاران توجه داشته باشند که مطابق ماده 193 ق . م . م  درصورت نداشتن دفتر هزینه و درآمد 20 % و در صورت ناقص بودن 10% مالیات تعیین شده به روش فوق را باید با عنوان جریمه به مالیات خود اضافه نمایند.

****

مادة 131 ـ نرخ مالیات بر درآمد  اشخاص حقیقی به استثنای ‌مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به ‌شرح زیر است‌:
تا میزان سی میلیون (30.000.000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه‌ به نرخ پانزده درصد (15%)
تا میزان یکصد میلیون (100.000.000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه ‌نسبت به مازاد سی میلیون (30.000.000) ریال‌ به  نرخ  بیست درصد (20%)
تا میزان دویست و پنجاه میلیون (250.000.000) ریال درآمد مشمول مالیات ‌سالانه نسبت به مازاد یکصد میلیون (100.000.000) ریال  به  نرخ بیست و پنج‌ درصد (25%)
تا میزان یک میلیارد (1.000.000.000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه ‌نسبت به مازاد دویست و پنجاه میلیون(250.000.000) ریال به نرخ سی‌ درصد (30%)
نسبت به مازاد یک میلیارد(1,000,000,000)  ریال درآمد مشمول مالیات سالانه‌ به نرخ سی و پنج درصد (35%)
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ


تاريخ : چهارشنبه بیست و چهارم تیر ۱۳۹۴ | 9:7 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

برگزاری اولین دوره انتخابات کانون سردفتران و دفتریاران استان خوزستان


برگزاری اولین دوره انتخابات کانون سردفتران و دفتریاران استان خوزستان

 

اولین دوره انتخابات کانون سردفتران و دفتریاران استان خوزستان با استقبال کم نظیر همکاران سردفتر و دفتریار برگزار شد و بترتیب نفرات اول تا پانزدهم انتخاب شدند.

 گزارش تصویری

 

1- سردفتر اول با اکثریت  آرای ماخوذه دکتر علی توسلی با 143 رای

2- سردفتر دوم حیدر مهدی پور  با 106 رای

3- سردفتر سوم و چهارم به اتفاق محمد معظمی گودرزی و سیدعبدالله حسینی فالحی با 91 رای

5- سردفتر پنجم محمد امامی با 86 رای

6- سردفتر ششم منصور بهمئی با 83 رای

7- سردفتر هفتم مهدی مولا هویزه با 76 رای

8- سردفتر هشتم و نهم  مجید نبی زاده و شهاوند با 68 رای

10- سردفتر دهم سید علی سیف السادات با 62 رای

11- سردفتر یازدهم محمود باوی با 56 رای

12- سردفتر دوازدهم بهزاد بهپوری با 54 رای

13- سردفتر سیزهم عبدالکریم انصاری زاده با 53 رای

14- سردفتر چهاردهم عبدالمجید ناصریان با 35 رای

15-سردفتر پانزدهم زاهد کلاه کج با 33 رای

16- سردفتر شانزدهم غلامعلی برهمن با 17 رای

17- سردفتر هفدهم مرتضی بیگدلی شاملو با 14 رای



تاريخ : شنبه بیست و ششم بهمن ۱۳۹۲ | 10:25 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

ششم دی روز سند رسمی بر تمامی کاتبان بالعدل و سردفتران اسناد رسمی مبارک باد .



6 دی مبارک باد 

«بسم الله الرحمن الرحيم»

يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا إِذَا تَدَايَنْتُمْ بِدَيْنٍ إِلَى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ وَلْيَكْتُبْ بَيْنَكُمْ كَاتِبٌ بِالْعَدْلِ وَلا يَأْبَ كَاتِبٌ أَنْ يَكْتُبَ كَمَا عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْيَكْتُبْ وَلْيُمْلِلِ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ وَلْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَلا يَبْخَسْ مِنْهُ شَيْئًا فَإِنْ كَانَ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ سَفِيهًا أَوْ ضَعِيفًا أَوْ لا يَسْتَطِيعُ أَنْ يُمِلَّ هُوَ فَلْيُمْلِلْ وَلِيُّهُ بِالْعَدْلِ وَاسْتَشْهِدُوا شَهِيدَيْنِ مِنْ رِجَالِكُمْ فَإِنْ لَمْ يَكُونَا رَجُلَيْنِ فَرَجُلٌ وَامْرَأَتَانِ مِمَّنْ تَرْضَوْنَ مِنَ الشُّهَدَاءِ أَنْ تَضِلَّ إِحْدَاهُمَا فَتُذَكِّرَ إِحْدَاهُمَا الأخْرَى وَلا يَأْبَ الشُّهَدَاءُ إِذَا مَا دُعُوا وَلا تَسْأَمُوا أَنْ تَكْتُبُوهُ صَغِيرًا أَوْ كَبِيرًا إِلَى أَجَلِهِ ذَلِكُمْ أَقْسَطُ عِنْدَ اللَّهِ وَأَقْوَمُ لِلشَّهَادَةِ وَأَدْنَى أَلا تَرْتَابُوا إِلا أَنْ تَكُونَ تِجَارَةً حَاضِرَةً تُدِيرُونَهَا بَيْنَكُمْ فَلَيْسَ عَلَيْكُمْ جُنَاحٌ أَلا تَكْتُبُوهَا وَأَشْهِدُوا إِذَا تَبَايَعْتُمْ لا يُضَارَّ كَاتِبٌ وَلا شَهِيدٌ وَإِنْ تَفْعَلُوا فَإِنَّهُ فُسُوقٌ بِكُمْ وَاتَّقُوا اللَّهَ وَيُعَلِّمُكُمُ اللَّهُ وَاللَّهُ بِكُلِّ شَيْءٍ عَلِيمٌ (آيه282 سوره مباركه بقره)



همكاران عزيز و ارجمند، سران دفاتر اسناد رسمي، دفترياران و كاركنان دفاتر اسناد رسمي


آن گاه كه خداوند عادل و عالم، با ندای "اقراء باسم ربک الذی خلق" در نخستين سوره‏ نازل شده بر قلب پاك پيامبرعظيم الشان اسلام، از دانش، بينش، قلم و كتاب سخن مى‏گويد و درعصر حاكميت جهل و جنگ و جنون در دومين سوره‏ نازل شده بر قلب مصفاى محمد (ص)، به قلم و خون جوشان آن سوگند ياد مى‏كند و خطاب خود به تمام آيندگان را با “ن و القلم و مايسطرون” فرمان مي سازد و در طولاني ترين آيه قرآن كريم، اين جاودانه بي بديل، از كاتب بالعدل،  سخن به ميان آورد و با دستور يَا أَيُّهَا الَّذِينَ  آمَنُواْ أَوْفُواْ بِالْعُقُودِ، وفاي به عهد و عقود را از مشخصه مومنان بر مي شمارد، گويي سنگ بناي دفاتر اسناد رسمي در شریعت مقدس اسلام در حال گذاشتن بوده است.

هر چند بر اساس روايات موجود، تاريخ كتابت به زمان حضرت آدم (ع) باز مي گردد و بي توجهي به توافق صلح ميان فرزندان حضرت آدم(ع)، موجب پديدار شدن اولين ظلم تاريخ بشريت گرديد و پس از آن نیز در ایران باستان کتابت اسناد و قراردادها، به گونه ای دیگر بروز و ظهور یافته بود.

در سده اخیر نیز تنظیم اسناد و قراردادها، به دست با کفایت مراجع عظام، حقوقدانان، علماء و معتمدان مردم و حکومت به شیوه ای خاص آغاز شد و در این میان حتی نخبگان حرفه سردفتری به مقامات عالی حاکمیتی نیز دست یافتند.

سران دفاتر اسناد رسمی از چونان جایگاه رفیعی در طول تاریخ برخوردار بودند که حاکمیت، در هر دوره ای، لحظه ای در سپردن وظایف خطیر حاکمیتی به دفاتر اسناد رسمی، به خود تردید راه نداد  و سران دفاتر اسناد رسمی نیز پاسخ شایسته این اعتماد را متقابلا از خود بروز و نشان دادند.

با پیروزی انقلاب اسلامی ایران به رهبری امام راحل عظیم الشان، دفاتر اسناد رسمی به عنوان بازوی مقتدر حکومت اسلامی و دستگاه قضایی در تثبیت حقوق مردم و وصول حقوق حاکمیت به ایفاء نقش برجسه ای پرداخت و به مرور زمان، حضور نیروهای متخصص، جوان و متعهد کشور در حرفه سردفتری در کنار تجربه گرانسنگ موسپیدان و صاحب نظران حرفه سردفتری، شرایط ممتازی را پیش روی این حرفه مقدس قرار داد.

دفاتر اسناد رسمی بدون کمترین هزینه ای برای حکومت اسلامی، بازوی توانمند نظام اسلامی در بسیاری از امور حقوقی و شبه قضایی است و بی تردید می توان از دفاتر اسناد رسمی به عنوان موفق ترین الگوی اصل 44 قانون اساسی نام برد.این در حالی است که هنوز ظرفیتهای خدمت رسانی عظیم دفاتر اسناد رسمی مغفول مانده است و همچنان توانی بالقوه در دفاتر اسناد رسمی منتظر گشوده شدن عرصه خدمت به نظام اسلامی و مردم است.

امروز، دفاتر اسناد رسمی متشکل از سران دفاتر اسناد رسمی، دفتریاران و کارکنان پرتلاش خود، میراثی به عظمت تاریخ را در سابقه کهن خود دارد و با توکل به خداوند قادر متعال،  روزهای روشنی را پیش روی خواهد داشت.

اینجانب، ضمن عرض تبریک به مناست روز ششم دی ماه به یکایک همکاران گرامی و پرتلاش در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور،  برای یکایک شما خوبان در راه انجام وظایف محوله آروزی موفقیت و سربلندی را دارم.

                                                                                                                                               والسلام و علی عباده الصالحین 

                                                                                                                                                    محمدرضا دشتی اردکانی 

                                                                                                                                               رییس کانون سردفتران و دفتریاران


http://www.notary.ir/node/74060



تاريخ : شنبه هفتم دی ۱۳۹۲ | 10:13 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

درباره اجاره ملک مشاعی


تصرف حقوقی در مال مشاع بدون نياز به اذن قبلی يا اجازه بعدی شرکا نافذ و صحيح است مگر اينکه منجر به ضرر شرکای ديگر باشد. اجاره دادن سهم مشاع از مال نيز به عنوان يک عمل حقوقی جايز است اعم از اينکه به يکی از شرکا اجاره داده شود يا به شخص ثالث. امّا تصرف مادی و تسليم عين مستأجره مستلزم اجازه شرکای ديگر است و تصرف و تسليم بدون اذن موجب مسئوليت است. از طرف ديگر شريکی نيز که بدون دليل موجه از اجازه تصرف يا تسليم مال مشاع امتناع می‌ورزد به توسط حاکم مجبور به انجام آن خواهد شد.


واژگان كليدي : اجاره ، مال ، مشاع ، تصرف حقوقی ، تصرف مادی
 
مقدمه
طبق اصل تسليط مقرر در ماده 30 قانون مدنی هر مالکی می‌تواند هر نوع تصرفی را که بخواهد در مال خود بنمايد. در مال مشاع اين اختيار برای کل شرکا با هم شناخته شده است. امّا اختيار هر يک از شرکا به تنهايي محل بحث است و اين سؤال مطرح است که حدود اختيارات هر يک از شرکا چيست؟ قطعاً هر شريکی نمي‌تواند کل اختيارات مالک را به تنهايي داشته باشد چون اين امر منجر به بروز تعارض مي‌شود؛ مثلاً ممکن است شريک اول کل شش دانگ ملک را به شخص ديگری بفروشد و شريک دوم آن را باز به شخص ديگری انتقال دهد. لذا محدوديت‌هايي بر شرکای ملک تحميل خواهد شد. ممکن است يکی از شرکا بخواهد سهم خود از مال مشاع را به جای استفاده شخصی به ديگری اجاره دهد و لذا اين سؤال را مطرح مي‌شود که اساساً آيا چنين اجاره‌ای می‌تواند صحيح باشد؟ از طرف ديگر ترتيب تسليم و بهره‌برداری از آن چگونه خواهد بود؟ جهت يافتن پاسخ اين سؤالات، در اين نوشتار، ضمن تحليل صحت اجاره مال مشاع به بررسی آثار و احکام آن نيز خواهيم پرداخت.
1 ـ کليات


1 ـ 1 ـ  مفهوم مال مشاع :
اشاعه در لغت به معنای فاش کردن و پراکنده کردن است و در اصطلاح حقوقی، مشاع در برابر مال مفروز به کار می‌رود. مراد از مال مشاع نيز مالی است که به دو شخص يا بيشتر تعلق دارد. در مال مفروز، کل شش دانگ ملک متعلق به يک شخص می‌باشد و تمامي اجزاي آن متعلق به آن شخص است. در حالت اشاعه نيز مالکيت شرکا در تمام اجزا و ارکان مال است به نحوی که هر جزئي از مال که در نظر گرفته شود کليه شرکا در آن سهيم هستند و هيچ شريکی نمی‌تواند نسبت به جزئي از مال ادعای انحصاری داشته باشد. به تعبير ديگر، در مال مشاع، حق شرکا منتشر در کل مال است و در بخش معينی متمرکز نشده است. برای مثال اگر خانه‌اي داراي دو اتاق مشترک ميان دو نفر باشد، هيچ‌کدام از آنها نمی‌تواند يکی از اتاق‌ها را ملک اختصاصی و انحصاری خويش تلقی کند و ديگری را از تصرف و استفاده از آن منع کند.


اشاعه که اجتماع حقوق چند نفر بر مال معين است هم می‌تواند در خصوص حقوق عينی باشد مثل مالکيت بر زمين و ساختمان و هم در خصوص حقوق دينی؛ برای مثال دو نفر با هم عملی را برای شخص ثالثی انجام می‌دهند و اجرت المسمی در ذمّه آن شخص به نفع آن دو نفر قرار می گيرد. سبب ايجاد اشاعه نيز ممكن است اختياری يا قهری باشد.
2 ـ 1 ـ محدوديت‌های ناشی از اشاعه :
تمرکز حق مالکيت چند نفر در يک مال، اين مساله را مطرح مي‌کند که آيا شرکا حق دارند به استناد اصل تسليط هر تصرفی را که بخواهند در مال مشاع انجام دهند؟ مثلاً آيا شريک می‌تواند به استناد مالکيت خود ملک مشترک را تخريب نمايد يا عين يا منافع آن را به ديگری انتقال دهد؟ جهت يافتن پاسخ صحيح بايد بين دو دسته از تصرفات مادی و حقوقی قائل به تفاوت و تفکيک شد:
الف ـ تصرفات مادی :
تصرف مادی هر نوع مداخله در مال و استفاده از آن را شامل می شود. از آنجا که مداخله و استفاده از مال مشترک مستلزم تصرف در اجزايي است که آن اجزاء در عين حال که متعلق به شريک متصرف است به شريک ديگر نيز تعلق دارد، لذا اين نوع تصرفات اکثراً به ضرر شريک غير متصرف است. مقنن نيز با توجه به اين جهت، اذن و اجازه همه شرکا را جهت انجام تصرفات مادی ضروری دانسته است. از همين‌رو، ماده 582 قانون مدنی مقرر داشته است : «شريکی که بدون اذن يا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نمايد ضامن است».
ب ـ تصرفات حقوقی :
به رغم اينکه از نظر مادی، سهم هر شريک با سهم شريک ديگر مخلوط و پيوسته است و نمی‌توان آن را تجزيه نمود و طوري تفكيك نمود كه بتوان از نقطه نظر فيزيكي مورد اشاره قرار داد اما از نظر حقوقی و در عالم اعتبار سهم هر يک از شرکا جداست. مثلاً وقتی گفته مي‌شود خانه‌ای به نسبت مساوی ملک مشاع شخص الف و ب می باشد، سهم اختصاصی هر يک از شرکا را در خود مال قبل از افراز آن نمی‌توان جدای از سهم شريک ديگر مورد اشاره قرار داد امّا از نظر حقوقی سهم هر يک از شرکا جداست و پيوسته نيست و به تعبيری از استقلال برخوردار است. لذا بر عکس تصرف مادی که مستلزم دخالت و دست اندازی در کل مال و حتی سهم شريک است و اجازه وی از ديگر شركا در مال مشاع ضروری است، در خصوص تصرفات حقوقی که شريک، دقيقاً، به اندازه سهام خود نموده، نيازی به اذن و اجازه شريک ديگر نيست. مثلاً هر يک از شرکای باغ مشترک حق دارد سهم خود را به شخص ثالث واگذار کند اما استفاده و تصرف مادی نيازمند اجازه بقيه شرکا است. ماده 583 قانون مدني در همين خصوص مقرر داشته است: «هر يک از شرکا می‌تواند بدون رضايت شرکای ديگر سهم خود را جزئاً يا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند».
2 ـ  آثار و احکام اجاره
1 ـ 2 ـ صحت اجاره مال مشاع :
اطلاق ادله اجاره، اين نوع از اجاره را نيز شامل مي‌شود. زيرا اگر حق مالکيت برای کسی شناخته شد، حق بهره‌برداری از آن را نيز خواهد داشت. بنابراين مي‌تواند اين حق را در قالب اجاره به ديگری واگذار کند. در حقيقت مستأجر را جانشين وضعيت خويش مي‌کند. اين نکته را شيخ طوسی با اين عبارت آورده است[2]: «اجارة المشاع جايزة و يقوم المستأجر مقام المالک يعمل ما يعمله سواء».
صحت اين نوع اجاره اجماعی فقهای شيعه است. ميرزا حبيب الله رشتی تصريح کرده است که «الاجاره المشاع جايزه کالمقوم بالاجماع المحکی عن التذکر و المسالک». [3]
نکته قابل توجه اينکه؛ در فقه اماميه فرقی بين اجاره به شريک و اجاره به اجنبی (ثالث و غير شريك) قايل نشده و در هر دو فرض، حکم به صحت اجاره داده‌اند. سيد محمد جواد عاملی مي‌نويسد: «لافرق عندنا کما فی الروضه بين أن يأجره من شريکه او غيره و فی المسالک إنه موضع وفاق»[4] يعني در نظر ما فقهای شيعه فرقی نيست همان‌طور که در روضه آمده است بين اينکه ] مال مشاع[ به شريک اجاره داده شود يا به يک شخص بيگانه و در مسالک گفته شده اين امر مورد توافق فقهای اماميه است.
قانون مدنی در ماده 475 به صحت اجاره مال مشاع تصريح کرده است، ولی متذکر اين مطلب نشده است که آيا اجاره به شخص بيگانه صحيح است يا نه؟ به عبارت ديگر آيا اين حق محدود به اجاره دادن به شريک است يا نه؟ در پاسخ می‌گوئيم اجاره مال مشاع هم به شريک و هم به غير شريک جايز است. به اين دلايل که اولاً اطلاق ماده 475 قانون مدني هر دو قسم اجاره را شامل مي‌شود. ثانياً مبنای قانون مدنی ما فقه اماميه است و در موارد سکوت قانون با توجه به اصل 167 قانون اساسي و ماده 3 قانون آيين دادرسي مدني مصوب 1379 بايد به منابع معتبر فقهی مراجعه نمود و قول مشهور بين فقهای اماميه نيز صحت اجاره در هر دو فرض است .
اما در فقه عامه، برخی با اجاره مال مشاع به غيرشريک مخالفت کرده‌اند و آن را منحصر به فرض اول کرده‌اند که مال به شريک اجاره داده مي‌شود. اين قول منسوب به ابوحنيفه است[5] و در توجيه آن گفته شده است که مال مشترک، مقدور التسليم نيست ولی اگر به شريک اجاره داده شود چون او شريک است مشکلی از جهت تسليم بروز نمی‌کند. روی اين اصل اگر ملکی مشترک بين سه نفر باشد يکی از آنها نمي‌تواند سهم خود را به شريک ديگر اجاره بدهد ولی مي‌تواند به دو شريک ديگر اجاره بدهد.
در اين زمينه ماده 429 المجله مقرر داشته بود : «فللمالک أن يوجر حصته الشائعة فی الدار المشترک شريکه ان کانت قابله للقسم أو لم تکن و ليس له أن يوجرها بغيره و لکن بعد المهايئة له أن يوجر نوبته للغير». در تفسير اين ماده گفته شده همان‌گونه که مالک مي‌تواند تمام سهم مشاع خود را به شريک اجاره دهد می‌تواند جزئی از آن را نيز اجاره بدهد. اما در اجاره به غير اختلاف است يعنی برخی فقهای عامه گفته‌اند اجاره به غيرشريک جايز است و عده‌ای گفته‌اند جايز نيست و ابوحنيفه نيز همين عقيده را داشته است و المجله که يک منبع معتبر فقه حنفی است همين قول را پذيرفته است .در حالي‌که خود آنها صحت بيع مال مشاع را قبول کرده اند. بدين ترتيب که شريک مي‌تواند سهم خود را به غير بفروشد. اين فرق بين بيع و اجاره بدون دليل است. در حالي‌که در فقه شيعه هر دو مورد پذيرفته شده است. پس نه تنها اجاره کل سهم مشاع توسط يک شريک به غير جايز است، اجارة جزئی از آن نيز صحيح و معتبر است.
نکته ديگر در مورد ضرری بودن اجاره است. ممکن است در فرض اجاره دادن سهم مشاع، برای شريک ديگر ضرری بوجود آيد، در اين صورت تکليف چيست؟[6] برای حل مسئله دو فرض قابل طرح است؛ فرض اول آنکه ترک اجاره موجب ضرر مالک است. پس قاعده لاضرر هم برای مالک است و هم برای شريک ديگر. در علم اصول گفته مي‌شود "إذا تعارضا تساقطا" اگر دو دليل با هم تعارض داشتند هر دو ساقط مي‌شوند. بنابراين قاعده لاضرر از بين می‌رود و بايد مطابق اصل عمل کرد و آن اصل تسليط است. پس مالک مي‌تواند به رغم بروز ضرر براي شريک ديگر، جهت رفع ضرر از خود مبادرت به اجاره دادن ملک مشاع کند. از طرف ديگر قاعده لاضرر قاعده امتنانی است و امتنان در حق ديگران نبايد مانع امتنان در حق خود باشد و هيچ کسی تکليف ندارد برای رفع ضرر از ديگری، خود را به ضرر بيندازد.
اما فرض دوم اين است که ترک اجاره موجب ضرر مالک (شريک اجاره دهنده) نيست در اين جا بايد چگونه عمل نمود؟ ممکن است گفته شود با توجه به قاعده لاضرر اذن شرعی برای فسخ اين نوع اجاره به شريک داده شده است. ولی اين نظر قابل پذيرش نيست. زيرا شريک ديگر طرف قرارداد نيست که حق فسخ داشته باشد. حق فسخ برای طرفين قرارداد است که در ايجاد آن شرکت داشته اند. قول ديگر آن است که گفته شود اجاره باطل است. زيرا شارع حکم ضرری وضع نمي‌کند.[7] يعنی قاعده لاضرر بدين گونه تفسير مي‌شود که مراد از آن نفی ضرر نيست نفی علت ضرر است.
در حقوق موضوعه مي‌توان از وحدت ملاک ماده 132قانون مدني استفاده کرد و گفت که اجاره در فرض اول صحيح است ولی در فرض دوم باطل است.
 همچنان که اجاره دادن مال مشاع جايز است، اجاره کردن ملکی توسط چند نفر به صورت مشاع نيز جايز است. پس آنها مالک مشاع منافع مي‌شوند سپس مي‌توانند با هم مثلاً از راه تقسيم مهايات، توافق در انتفاع کنند. مثلاً به يک تقسيم زمانی دست يازند. بدين ترتيب که يک ماه يک شريک استفاده کند و يک ماه ديگر را شريک ديگر. يا تقسيم به اجزاء کنند يعنی قسمتی از ملک را يک شريک و قسمت ديگر را شريک ديگر تصرف كند و از منافع آن استفاده نمايد.
مساله ديگر قابل طرح اين است که وقتی مستأجر دو نفر هستند و يکی از آنها منافع را به ديگری انتقال بدهد آيا انتقال به غير با فرض اينکه برای آنها ممنوع بوده است تحقق پيدا کرده يا نه؟
در اين زمينه در دو مسير متفاوت مي‌توان حرکت کرد از آنجايي که شخصيت طرفين در انعقاد عقد لحاظ و مورد قبول قرار گرفته لذا انتقال به شريک ديگر، انتقال به غير تلقی نمی‌شود. ولی از منظر ديگر اطلاق کلمه «غير»، شريک را نيز در بر می‌‌گيرد و انتقال به غير محقق است. پاسخ درست‌تر، تحليل ارادة طرفين است. اگر مراد مالک از شرط عدم انتقال، انتفاع شخصی مستأجرين باشد انتقال به غير صورت نگرفته است ولی اگر مراد از آن دخالت شخصی هر دو مستأجرين باشد انتقال غير محقق است. [8]
2 ـ 2 ـ معلوم بودن عين مستأجره :
از شرايط صحت اجاره اين است که عين مستأجره معلوم و معين باشد. در مورد معين بودن مشکلی بروز نمی‌کند. زيرا مشاع خود از تقسيمات عين معين است (مفروز و مشاع) . اما معلوم بودن عوضين با تعيين مقدار، جنس و وصف است. ممکن است ايراد شود به اينکه در اجاره مال مشاع مورد معامله يا عين مستأجره معلوم نيست. زيرا حالت اشاعه مانع از اين است که مشخص شود چه چيزی به اجاره داده مي‌شود؟[9] وقتی مالی به صورت شش دانگ به اجاره داده مي‌شود طرفين مي‌دانند چه مقدار منفعت را مورد معامله قرار داده‌اند اما وقتی ملکی به طور مشاع اجاره داده مي‌شود مثلاً نصف مشاع آن، معلوم نشده است که نصف مشاع آن چقدر است؟
مستأجر برای انتفاع بايد از شريک ديگر اذن بگيرد و به نوعی تقسيم مهايات بر حسب زمان يا اجزا دست يازد که در حين عقد معلوم نيست چه زمانی مال اوست يا چه جزئی از عين مستأجره برای او خواهد بود. در هر حال، اين نوع از جهل در عرف قابل اغماض است و بدين جهت خللی به صحت عقد وارد نمی‌کند و ادله معامله غرری منصرف از آن است. آيت ا... سيد محمد حسينی شيرازی در کتاب الفقه خود مقرر داشته است که : «لايرد اشکال فی ذلک بجهالة العين الموجره لأنّ مثل هذا الجاهلة غير ضاره لانصراف ادلة النهی عن الغرر»[10] و صاحب جواهر می‌فرمايد: و الاشاعة لاتنافی معلولية المشاع بحسب حاله و لذا جاز وقوع البيع عليه و غيره من العقود»[11]
3 ـ 2 ـ تسليم عين مستأجره
در اجاره هدف اصلی آن است که مورد اجاره به منظور بهره برداری از آن به مستأجر تسليم گردد لذا مانند بيع، در اجاره نيز قدرت بر تسليم، شرط صحت است. همان‌گونه که ماده 470 قانون مدني مقرر داشته است: «در صحت اجاره قدرت به تسليم عين مستأجره شرط است». علاوه بر قدرت تسليم، عين مستأجره بايد استعداد بهره‌برداری را نيز داشته باشد؛ چنانچه ماده 477 قانون مدني مقرر مي‌دارد: «مؤجر بايد عين مستأجره را در حالتی تسليم نمايد که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند». در اجاره مال مشاع نيز همين حکم جاری است و قدرت بر تسليم شرط است منتها در اين جا مال مالک با حق ديگری مخلوط شده است. تسليم کل مال به مستأجر منجر به تصرف در حق ديگران می‌شود لذا برای تسليم عين مستأجره اجازه شريک يا شرکای ديگری ضروری است. اگر شريک يا شرکا حاضر به اجازه دادن نشدند، مالک مي‌تواند به دادگاه رجوع کند و خواستار الزام شريک به اجازه بر تسليم شود و دادگاه نيز شرکا را ملزم به اين امر مي‌کند. اگر اجبار ميسر نبود و شرکا امتناع کردند حاکم، خود اجازه خواهد داد زيرا حاکم، ولی ممتنع است . (الحاکم ولی الممتنع ) [12]
اگر شريک، محجور يا غايب باشد ولی قهری يا نماينده قانونی او مي‌تواند به اين امر رضايت بدهد و اگر امکان رجوع به حاکم يا نايب ايشان نباشد لزوم اذن شريک برداشته می‌شود و مالک مي‌تواند بدون اذن شريک ديگر مال را تسليم کند و علت اين امر نيز قاعده لاضرر است اما اگر در عقد شرکت، مالک به شريک خود شرط اجاره و تسليم را کرده باشد، ديگر در موقع اجاره و تسليم گرفتن اجازه ضرورت نخواهد داشت. [13]
اگر شريک بدون اجازه گرفتن از شريک ديگر و بدون رجوع به حاکم، مال را تسليم کند چه ضمانت اجرايي وجود دارد؟ در اين زمينه آيت‌الله گلپايگانی در حاشيه بر عروڑ‌الوثقي نوشته است: «لکن اذا اعصی و سلّم يترتب عليه آثاره».[14] آيت الله محمدحسن قديری در کتاب الاجاره خود که آن نيز حاشيه و شرحی است بر عروڑ الوثقی، نوشته است: «نعم لو عصی و سلّم بلا اذنٍ تترتب عليه آثار القبض فی ملک الغير.… تمّ المعامله و لو کان تسليم عاصياً." [15]
آيت الله محمد حسيني شيرازی در کتاب الفقه در اين زمينه می‌گويد: «إذا سلّم بدون الاذن صحّ التسّليم و إن کان عاصياً کما ذکر بعض المعلقين». [16]
قول اين دسته از فقها حاکی از آن است که تسليم بدون اذن، آثارِ تسليم قانونی را دارد منتها چون مالک بدون اذن ديگری تصرف کرده، عاصی و ضامن است ولی ضامن منوط به ورود خسارت است.
در حقوق موضوعه در ارتباط با اين مساله می‌توان گفت اگر تسليم بدون اذن صورت گرفته باشد شريک ديگر حق دارد تقاضای خلع يد از مستأجر را مطرح کند[17] و دادگاه با استفاده از وحدت ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 حکم به تخليه خواهد داد. يعنی نسبت به کل ملک خلع يد خواهد شد و تصرف در آن تابع مقررات راجع به تصرف در مال مشاع است. رأی شماره 548 مورخ 24/3/1329 ديوان کشور نيز همين امر را تأييد مي‌کند: اگر مستأجری به اذن بعضی از شرکا متصرف باشد شرکای ديگر حق دارند خلع يد او را تقاضا کنند.» [18]
4 ـ 2 ـ خيارات
اشاعه سبب مي‌شود که مستأجر نتواند استفاده مطلوب را از عين مستأجره ببرد و ناگاه خود را با ديگران شريک بيابد. لذا حُسن نيت در معاملات ايجاب مي‌کند که مالک وضعيت عين مستأجره را از لحاظ مشاع يا مفروز بودن به آگاهی مستأجر برساند تا وی با طيب خاطر و از روی اراده و آگاهی نسبت به انعقاد عقد اجاره اقدام کند. جاهل ماندن مستأجر نسبت به اشاعه او را در وضعيت ناخواسته و ضرری قرار می‌دهد. فلذا جهت رهايي از آن نياز به حمايت مقنن دارد و حمايت مقنن از چنين فردی به صورت اعطای حق فسخ يا کاستن از ميزان مال‌الاجاره بروز مي‌کند که موارد آن را بررسی می‌کنيم:
الف ) خيار عيب: [19] ممکن است کسی با يک نفر شريک در خانه‌ای باشد که چهار اتاق دارد. حال يکی از شرکا به تصور اينکه در حالت اشاعه نيز دو تا از اتاق‌ها متعلق به اوست اقدام به اجاره دادن دو اتاق مي‌کند و مستأجر نيز به قصد اينکه دو اتاق مفروز اجاره می‌کند قبول کرده است. سپس مشخص می‌شود که مالکيت بر دو اتاق به صورت مشاعی بوده است پس 2/1  از منافع چهار اتاق به صورت مشاع منتقل شده است نه دو اتاق مفروز. در اين حالت مستأجر به جهت شرکت ناخواسته‌ای که با آن روبرو شده است خيار پيدا می‌کند. ولی چون در قانون مدنی اشاره به خيار شرکت نشده است ما در اينجا از خيار عيب استفاده می‌کنيم و برای اثبات آن به ماده 479 قانون مدني نيز استناد مي‌کنيم که مبنای وجود خيار عيب را دشواری انتفاع قرار داده است. چرا كه مسلّم است که انتفاع از مال مشاع دشوارتر از مال مفروز است.

ب : خيار تبعض صفقه[20]
فرض ديگر قابل تصور اين است که مستأجری خانه‌ای را به تصور اينکه کل ملک مثلاً خانه مال موجر است اجاره مي‌کند. سپس معلوم مي‌شود شريک يا شرکای ديگری وجود داشته است. لذا اجاره در سهم آنها باطل است. می‌بينيم که عقد اجاره به دو عقد منحل مي‌شود. يک قسمت باطل است و قسمت ديگر صحيح است. در اينجا با توجه به ماده 441 قانون مدني برای مستأجر خيار تبعض صفقه ايجاد می‌شود. پس وی مي‌تواند يا عقد را فسخ کند يا آن را نگه دارد و خواهان تعديل مال الاجاره نسبت به بخش باقی مانده شود.
ج : اشتباه در شخصيت شريک [21]
فرض ديگر که قابل طرح است اينکه مستأجری قسمتی مشاع از ملکی را اجاره می‌کند به تصور اينکه کل ملک متعلق به موجر است و با موجر شريک در منافع خواهد شد ولی بعد معلوم می‌شود که موجر مالک مشاعی بوده است و شريک ديگر در کار بوده است و مستأجر ناخواسته خود را در انتفاع با شخص ديگری شريک می‌بيند. در اينجا، اينکه برای مستأجر خياری هست يا نه، اختلاف نظر است. گروهی گفته‌اند که اگر شرکت با ديگران نقص منفعت باشد موجب خيار است[22] و برخی ديگر گفته‌اند مطلقاً خياری ندارد. [23]
در حقوق موضوعه برخی اساتيد چنين اظهار‌نظر کرده‌اند که اگر اين امر به صورت صريح يا ضمنی در عقد شرط شده باشد؛ برای مستأجر از باب تخلف از شرط، خيار وجود دارد و گرنه صرف تصور مستأجر به اينکه کل ملک برای موجر است و با او شريک می‌شود نمی‌تواند موجب خياری برای او بشود. زيرا اين يک تصور شخصی است و ربطی به تراضی طرفين ندارد. [24]
 به نظر می‌رسد برای جمع اين دو دسته از نظرات علمای حقوق بهتر است گفته شود که اگر شرکت موجر با مستأجر به طور ضمنی يا صريح شده باشد تخلف از آن برای مستأجر خيار تخلف از شرط به وجود می‌آورد اما اگر طرفين در اين باره چيزی نگفته باشند و از قرائن نيز چيزی بر نيايد آن وقت بايد ديد که اگر اين شرکت با شخص بيگانه موجب نقصان منفعت يا صعوبت انتفاع باشد يا به گونه‌ای ديگر به ضرر مستأجر باشد، مي‌توان بر آن شد که با توجه به ماده 479 قانون مدني که معيار عيب در عين مستأجره را به دست داده است مستأجر از باب خيار عيب حق فسخ دارد. مثلاً اگر زن آبرومندی خانه‌ای را از مرد شريفی به صورت مشاع اجاره کند به تصور اينکه با موجر شريک خواهد شد، ولی بعد متوجه می شود بقيه ملک متعلق به يک مرد لاقيد و نابابی است که سکونت در آن خانه موجب بدنامی و عدم امنيت است. لذا برای رفع ضرر مي‌توان به او حق فسخ داد.
ذکر اين مطلب نيز مفيد است که اگر موجر متعدد باشند و مستأجر واحد، مستأجر می‌تواند اِعمال خيار را نسبت به برخی انجام بدهد و نسبت به برخی ديگر انجام ندهد. زيرا اين امر موجب زيان آنها نيست. اما اگر موجر واحد و مستأجر متعدد باشند، ايشان اگر بر اعمال خيار توافق کنند، حق فسخ خواهند داشت و گرنه اين امکان برای آنها نيست که برخی اعمال خيار کنند و برخی اعمال نکنند. زيرا اين امر موجب تبعيض در اجاره می‌شود که به ضرر موجر است .
5 ـ 2 ـ اقامه دعوی خلع يد توسط شريک:
يکی از مسائلی که در مورد مال مشاع مطرح می‌شود چگونگی طرح دعوی است. اينکه يکی از شرکا بدون دخالت ديگران می‌تواند اقامه دعوی کند يا نه، محل بحث و اختلاف است. در اين زمينه نظر مشورتی اداره حقوقی در زير آورده مي‌شود.
سؤال بدين ترتيب مطرح شده است که هرگاه عين مستأجره ملک مشاع باشد آيا به درخواست يکی از شرکا، دادگاه می تواند حکم تخليه را صادر کند يا خير؟
درباره پرسش بالا اداره حقوقی در تاريخ 15/10/1350 طبق نظريه جلسه 10/9/1350 کميسيون حقوق مدنی چنين پاسخ داده است: «مطابق ماده 30 قانون مدني هر مالکی نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. چون مواد قانونی درباره شرکت در تجويز تصرفات شريک مشاع تنظيم شده است و مواد 581 و582 قانون مزبور نيز دلالت بر ممنوعيت تصرفات چنين شريکی ندارد بلکه فقط مسئوليت شريک متصرف در قبال شرکای ديگر مي‌باشد دعوی تخليه هم از حقوق مسلم هر مالک است بنابراين تخليه عين مستأجره به درخواست يکی از شرکا بلا اشکال است».[25]
اين سؤال يک بار ديگر در اداره حقوقی قوه قضائيه در سال 1361 مطرح می‌شود. اداره حقوقی قوه قضائيه طی نظريه شماره 792/7 – 13/2/1361 به شرح زير نظر مشورتی خود را ارائه کرده است: «در نقاطی که قانون روابط مؤجر و مستأجر اجرا می‌شود در موردی که مستأجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره بهای يکی از مالکين مشاعی تخلف نموده باشد قطع نظر از مقررات قانون مدني درباره املاک مشاعی و اجاره بهای ملک مشاعی موضوع ماده 475 قانون مدني، بر حسب مستفاد از صدر ماده 14 قانون موجر و مستأجر، مالک و موجر سهم مشاعی می‌تواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخليه از دادگاه بنمايد و نحوه اجرای اين حکم نيز در قسمت اخير ماده 14 مذکور به عبارت "و محل تخليه مي‌شود» ذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور اين است که در مقام اجرای حکم شش‌دانگ مورد اجاره بايد تخليه شود در اين صورت بر حسب مستنبط از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکومٌ‌له و موجر مربوط به ملک مشاع تخليه شده، تابع مقررات املاک مشاع خواهد بود. با توجه به مراتب بالا که تخليه سهم مشاع موجر مستلزم تخليه شش‌دانگ مورد اجاره می‌باشد و اشاعه نيز مفيد همين معنا است. لذا مالک و موجرِ سهم مشاع، علاوه بر اينکه حق درخواست تخليه سهم مشاع خود را دارد، می‌تواند درخواست تخليه شش‌دانگ مورد اجاره را نيز بنمايد.» اين نظريه اداره حقوقی از آن لحاظ که نحوه اجرای حکم را نيز نشان داده است نسبت به نظريه قبلی کامل‌تر است. [26]
مشابه همين مسئله نزد قضات دادگاه‌های حقوقی دو تهران مطرح شده است که چهار نظر توسط اين قضات ابراز شده است ما نيز عين سؤال و جواب را در زير می‌آوريم. [27]
سؤال: در صورتی که دعوی تخليه عين مستأجره توسط مالک مشاعی اقامه شده باشد، رسيدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه خواهد بود؟ در تاريخ 10/11/64 راجع به موضوع فوق چهار نظريه ابراز شد :
نظر اول: دعوی تخليه که توسط مالک اقامه نشده است مسموع نيست. زيرا، بر فرض صدور حکم چنين حکمی قابل اجرا نيست. بدين معنی که اگر رأی نسبت به شش‌دانگ پلاک مورد دعوی اجرا شود، در واقع اولاً، تصرف در مال غير شده است و ثانياً، دادگاه بيش از ميزان مالکيت خواهان و زايد برخواسته عمل نموده است و اين برخلاف قانون است و اگر اجرای حکم محدود به ميزان مالکيت محکومٌ‌له گردد چون حق استدامه تصرف برای محکومٌ‌عليه در ذرّات مشاعی که مورد حکم نبوده است باقی است؛ عملاً خلع يد از او و تحويل محکومٌ‌به مقدور نمی‌باشد. علي‌هذا به علت عدم امکان اجرای حکم، دعوی مذکور قابل استماع نيست.
نظر دوم : دعوی ياد شده قابل رسيدگی بوده النهايه قابل اجرا نمی‌باشد. بدين توضيح که اصل بر رسيدگی دادگاه است نسبت به دعاوی مطروحه مگر قانوناً تصريحی بر عدم رسيدگی باشد که در ما نحن فيه منعی در رسيدگی به نظر نمی‌رسد. بنابراين با توجه به مالکيت خواهان ولو به نحو اشاعه و به لحاظ ذي‌نفع بودن وی دادگاه قانوناً مکلف به رسيدگی است و الا مستنکف از احقاق حق خواهد بود البته اجرای حکم مشروط و موقوف است به اينکه مالک يا مالکين ديگر نيز درخواست تخليه نمايند که در اين صورت پس از صدور حکم راجع سهام ساير شرکا نسبت به کل شش‌دانگ ملک اجرائيه صادر خواهد شد.
نظر سوم : نه تنها دعوای تخليه ملک مشاع قابل استماع است بلکه رأی صادره نسبت به شش‌دانگ ملک قابل اجراست. زيرا هر چند خواهان چنين دعوايي مالک شش‌دانگ نيست و دادگاه فقط نسبت به حصه او رسيدگی و مبادرت به صدور حکم می‌نمايد، ليکن چون مالک مشاع می‌تواند مانع تصرفات غير مجاز در ذرّات مشاعی ملک خود شود و اين امر ملازمه با تخليه يد از کل ذرات و در نتيجه از تمام شش‌دانگ ملک دارد. بنابراين محکومٌ له ملک مشاع نيز می‌تواند خواهان اجرائيه دائر بر تخليه کل ملک شود، مضافاً با اتخاذ ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مي‌توان کل ملک را تخليه نمود. [28]
نظر چهارم: که به اکثريت آراء اعلام شد: با توجه به اصل 159 قانون اساسي جمهوری اسلامی ايران و مواد 2 و 3 قانون آئين دادرسی مدنی و ماده 475 قانون مدني دعوی تخليه از طرف مالک مشاع هم در خور رسيدگی و هم به صورت وضع يد قابل اجراست. مالک مشاع نسبت به سهم خود مالک و ذي‌نفع بوده و اين مقدار برای دادخواهی کافی است و دادگاه مرجع تظلمات عمومی و اصل رسيدگی به آن است و مستند قانونی بر عدم رسيدگی در اين مورد وجود ندارد و تصور عدم امکان اجرای حکم رافع تکليف نمی‌باشد. بنابراين نظريه اول دائر بر مسموع نبودن دعوی به علت عدم امکان اجرا مخدوش به نظر می‌رسد و نظريه دوم مبنی بر موقوف الاجراء ماندن رأی صادره نيز بی‌توجه است. چه علاوه از اينکه رأی مذکور به صورت وضع يد قابل اجراست، اساساً صدور رأی غيرقابل اجرا برخلاف اصول قضايي است و اصل بر لزوم و اعتبار و قابليت اجرای حکم است و عمل عبث و اتخاذ تصميم غيرقابل اجرا مخالف مقتضای کار محاکم است و نظريه سوم مبنی بر اجرای حکم نسبت به شش‌دانگ نيز خالی از اشکال نيست.
زيرا خلع يد متصرف از کل ملک مستلزم دخالت در سهم مشاع مالک يا مالکينی است که موافقت با آن ندارند و اين امر علاوه بر اينکه تصرف در ملک غير است اصولاً تجاوز از ميزان خواسته و مفاد و منطق حکم است و اتخاذ ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نيز صحيح نيست چه ماده مرقوم ناظر به تصرفات غاصبانه است که احد از مالکين می تواند نسبت به شش‌دانگ تقاضای اجرای خلع يد نمايد در حالی که در قضيه مورد بحث متصرف مجاز يا مأذون و يا مستأجر مي‌باشد. بنابراين در ما نحن فيه عدم اجرای حکم تخليه ملک مشاع و نيز اجرای حکم نسبت به کل ملک صحيح و قانونی نخواهد بود. آنچه محمل قضايي و قانونی دارد اجرای رأی به صورت وضع يد می‌باشد يعنی بدون آنکه متصرف از کل مورد تصرف خلع يد شود با بقاء تصرف او يد محکومٌ‌له نيز در ذرّات مشاعی تثبيت و مستقر مي‌گردد تا او نيز بتواند نسبت به سهم خود به صورت مشاعی استيفاي منفعت نمايد. البته در اين حالت با اجرای حکم بين متصرفين عملاً افراز منافع (مهايات) صورت می‌گيرد».
در تأييد اين نظريه می توان به حکم شماره 2441 مورخ 28/12/1325 شعبه شش ديوان عالی کشور اشاره کرد که مي‌گويد: «برای هر يک از شرکا مانعی برای تخليه و تسليط يد لااقل به سهم خود نيست».[29]
از ميان اين نظرات نظريه چهارم قابل پذيرش به نظر مي‌رسد. يعنی دادگاه مکلف است به تقاضای خلع يد يا تخليه که توسط شريک ملک مشاع به طرفيت مستأجر کل ملک اقامه شده رسيدگی کند و اجرای حکم نيز به نحو وضع يد خواهد بود و در توجيه آن مي‌توان گفت که ممکن است علي‌رغم تجاوز از حدود اذن از طرف مستأجر، شرکای ديگر راضی به ادامه تصرف مستأجر باشند و به اين ترتيب هم حق شرکا و هم حق مستأجر رعايت خواهد شد.
6 ـ 2 ـ  تقسيم مال‌الاجاره:
يکی از تصرفاتی که برای شريک منع شده است وصول طلب مشترک مي‌باشد. زيرا اين نوع از تصرف در مال مستلزم تصرف در حق ديگری نيز می‌باشد که با توجه به ضابطه موجود در مورد تصرف در مال مشاع جايز نبوده و موجب ضمان است و اخذ قسمتی از طلب توسط يکی از شرکا موجب آن نيست که شرکت از بين برود و حصه قبض شده ملک اختصاصی قابض بشود. زيرا اين امر موجب تقسيم مال بدون اذن شريک ديگر است و شرکای ديگر به نسبت حصه شان در مال قبض شده شريک می‌باشند. از طرف ديگر مديون چند طلبکار نمی‌تواند حق آنها را به يکی از آنها تسليم کند. زيرا با اين عمل حق غير را به غيرِداين داده است و ضمان به دنبال دارد. [30]
در بيع اين بحث مطرح شده است که اگر مال مشاع فروخته شود آيا اين شرکت به ثمن نيز منتقل مي‌شود يا با فروش مال مشاع، شرکت موضوع خود را از دست داده است؟
در پاسخ به اين سؤال بايد عين معين را از کلی جدا کرد؛ به اين ترتيب که اگر ثمن عين معين باشد قطعاً مشترک و مشاع است. زيرا هر جزء ثمن در برابر هر جزء مبيع قرار گرفته است و اگر ثمن کلی باشد که بر ذمه مديون است، قابليت تقسيم را ندارد اين قول مشهور است. اما اقليتی نيز گفته‌اند با فروش مال، شرکت موضوع خود را از دست داده است و همان‌گونه که سهم شرکا به تنهايي قابليت ابراء و صلح را دارد، قابليت تقسيم را نيز دارد، لذا مديون به هر کدام دين جداگانه‌ای دارد. [31]
اين سؤال در مورد اجاره مال مشاع نيز مطرح می‌شود که توسط همه مالکان به اجاره داده شده است. در پاسخ مي‌توان گفت که اگر مال الاجاره عين معين باشد مشترک بين مالکان خواهد بود اما اگر مال الاجاره کلی در ذمه باشد باز هم اختلاف بروز مي‌کند ولی به نظر مي‌رسد، برخلاف قول مشهور اين دين در ذمه قابل تقسيم است. زيرا، همان‌گونه که امکان ابراء اين دين توسط يکی از شرکا وجود دارد يا امکان ضمانت وجود دارد، می‌توان دينی را که به عنوان مال الاجاره در ذمّه مستأجر است تقسيم کرد و مثلاً اجاره بهای شش ماه اول برای شريک اول و اجاره بهای شش ماه بعدی برای شريک دوم باشد. منتها اين تقسيم بايد با تراضی شرکا باشد و گرنه صرف دريافت قسمتی از مال الاجاره توسط يکی از آنها موجب تقسيم نيست. در توجيه اين امر مي‌توان گفت همان‌گونه که در تقسيم عين معين، يکی از شرکا نمي‌تواند قسمتی از آن را بدون موافقت شرکا ديگر به خود اختصاص دهد. در تقسيم کلی در ذمّه نيز توافق شرکا در نحوه تقسيم شرط است. زيرا ممکن است پس از پرداخت جزئي از کلی فی الذمه به يکی از شرکا، مديون، ورشکسته شده و قادر به پرداخت مابقی دين نباشد و لذا حق شريک ديگر از بين می رود.
آيا در مدت اجاره می‌توان عين مستأجره را تقسيم کرد؟ شرکا مال مشاع همان گونه که قبل از اجاره دادن می‌توانستند آن را تقسيم کنند، بعد از اجاره دادن نيز می‌توانند آن را تقسيم کنند و اين تقسيم حق مستأجر را از بين نمي‌برد و مالکيت او بر منافع با تقسيم عين از بين نمی‌رود. پس اصطعکاکی بين تقسيم عين مستأجره و حق مستأجر نيست. کميسيون مشورتی آيين دادرسي مدني اداره حقوقی در نظريه مورخ 6/12/1345 اين نظر را تأييد کرده است[32] ولی بايد توجه داشت که اگر بخشی از مال مشاع به اجاره داده شده باشد و پس از تقسيم، آن بخش در سهم اختصاصی يكي از شرکا قرار گيرد، فقط او موجر خواهد بود و اجاره به او منتقل خواهد شد.
 
3 ـ  مطالعه تطبيقی
در اين قسمت از بحث اجاره مال مشاع به طور مختصر به بررسی موضوع در حقوق چند کشور می‌پردازيم؛
3 ـ1 ـ حقوق عراق :
 در دو موضع از قانون مدنی عراق به جواز اجاره مال مشاع اشارت رفته است . اول: ماده 731 قانون مدني مقرر داشته است که شريک مي‌تواند سهم خود را به شريک ديگر يا به غير اجاره بدهد.
و همين حکم در ماده 1061 قانون مدني تکرار شده است و مقرر داشته است که شريک مال مشاع فقط مي‌تواند سهم خود را به شريک يا غيرشريک اجاره بدهد، بدون اينکه احتياجی به اذن قبلی يا اجازه بعدی شرکای ديگر داشته باشد. زيرا او در حدود حق خويش قراردادی منعقد کرده است ولی شريک نمی تواند حصه مفروزی را قبل از تقسيم مال مشاع بدون اذن صريح يا ضمنی شرکا ديگر به اجاره دهد. زيرا اين گونه تصرف به منزله تصرف در مال غير و فضولی است و اگر شرکای ديگر اجازه ندهند باطل است. [33]
3 ـ 2 ـ  حقوق سوريه :
 اصولاً مالک مي‌تواند مال خود را به هر کس که خواست اجاره بدهد ولی در مورد مال مشاع چنين نيست و مالک فقط مي‌تواند سهم خود را به شريک خود اجاره بدهد نه به غير و اگر به غيرشريک اجاره داده شود اجاره باطل است و مؤجر مستحق اجرت المثل است نه اجرت المسمی. زيرا اجاره، تمليک منفعت است و منفعت جز با تسليم قابل درک نيست و تسليم مال مشاع نيز متعذر است اما شريک ديگر قادر به تسلّم حصه شريک ديگر می‌باشد و با آن تسلّم نيز مالک تمام منافع عين مي‌شود.
اجاره مال مشاع به غيرِشريک در يک صورت صحيح است و آن زمانی است که عين مستأجره قابليت تقسيم را داشته و موجر آن را تقسيم کند و قسمت مفروز را تسليم مستأجر کند. [34]
3 ـ 3 ـ حقوق مصر :
 در حقوق مصر اين اجاره در چند فرض مختلف بررسی شده است:
1 ـ .اگر يکی از شرکا کل ملک را به اجاره داده باشد اگر چه اجاره بين موجر و مستأجر صحيح است ولی حتی در حصه خودِ شريک نيز قابل اجرا نيست. زيرا او در اين حالت قدرت بر تسليم جزء مفروز را ندارد تا زمانی که تقسيم صورت بگيرد، حتی اگر به صورت تقسيم مهاياتی باشد. پس شرکای ديگر می‌توانند تخليه يد مستأجر را بخواهند و مستأجر حتی در جزئی از مال نيز نمي‌تواند يد خود را نگه دارد ولی از طرف ديگر شرکا نيز نمی‌توانند او را مجبور کنند که منتظر تقسيم مال بماند ولی اگر خود منتظر شد و مال تقسيم شد، اجاره فقط در سهم مفروز موجر نافذ است.
2 ـ .اما اگر شريک، جزءِ مفروزِ مالِ مشاع را به اجاره داده باشد که معادل سهم اوست تا زماني که تقسيم صورت نگرفته است قدرت بر تسليم اين جزءِ مفروز را نخواهد داشت و اجاره به صورت معلَّق می‌ماند تا تقسيم صورت بگيرد و جزءِ مفروز در سهم موجر قرار بگيرد و اگر در سهم شخص ديگری قرار بگيرد اجاره به وی منتقل خواهد شد.
3 ـ .موجر فقط سهم مشاع خود را به اجاره داده است در اينجا اجاره صحيح است ولی تسليم عين مستأجره متعذر است و تا زماني که تقسيم مال صورت نگرفته است مستأجر حقی بيش از حق موجر نخواهد داشت. در اين حالت اکثريت شرکا حق خواهند داشت کل مال را به اجاره بدهند اين اجاره در برابر موجر و مستأجر نافذ است و مستأجر فقط مي‌تواند به شريک موجر رجوع کند. [35]
نتيجه‌گيری :
اصولاً تصرف در مال مشاع شامل دو دسته از تصرفات می‌باشد؛ يکی تصرفات حقوقی و ديگری تصرفات مادی و اداری است. در اين ميان تصرفات حقوقی شرکا در سهم خودشان مجاز مي‌باشد و برای اين امر احتياجی به اذن قبلی يا اجازه بعدی شرکاي ديگر ندارد. زيرا معمولاً اين‌گونه تصرفات زيانی برای شرکاي ديگر ندارد و مستلزم دخالت در حقوق آنان نيست و در واقع تصرف حقوقی در عالم اعتبار، که حقوق افراد از هم جداست، صورت می‌گيرد ولی با اين حال اگر تصرف حقوقی يک شريک موجب ضرر شريک ديگر باشد ديگر جايز نخواهد بود مگر اينکه ترک تصرف موجب ضرر خود شريک باشد که اين صورت جايز است. وحدت ملاک ماده 132 قانون مدني نيز همين امر را تأييد می‌کند.
ماده 475 قانون مدني نيز صحت اجاره مال مشاع را تأئيد کرده و مقرر داشته كه اجاره مال مشاع جايز است. اين حکم مورد قبول اجماعی فقهای شيعه است و در اين مورد فرقی بين اجاره به شريک و غيرِشريک قائل نشده‌اند و درهر دو حال حکم به صحت داده‌اند. در حالي که گروهی از فقهای عامه از جمله ابوحنيفه، اجاره مال مشاع به شريک را قبول و اجاره آن به غير شريک را فاسد دانسته است.
دسته دوم تصرفات در مال مشاع تصرف مادی و اداری است که چون ملازمه با تصرف و دخالت در حق ديگران دارد بايد با اذن شرکای ديگر باشد. اين است که ماده 475 قانون مدني به دنبال تجويز اجاره مال مشاع تسليم آنرا منوط به اجازه و اذن شريک ديگر کرده است. پس اگر يکی از شرکا سهم خود را به اجاره داد بايد از شرکای ديگر برای تسليم عين مستأجره اذن بگيرد و اگر آنان از دادن اذن خودداری کنند وی می‌تواند به حاکم رجوع کند و حاکم آنها ملزم به تسليم از راه تقسيم عين يا تقسيم مهاياتی خواهد کرد و اگر باز امتناع کردند حاکم از باب اينکه ولی ممتنع است خود اجازه خواهد داد. حال اگر شريک بدون اجازه گرفتن از شرکا يا بدون مراجعه به حاکم خود مال مشاع را تسليم کند چه ضمانت اجرايي وجود دارد؟ فقها اکثراً از جمله شيخ محمد حسن نجفی، آيت الله قديری و آيت‌ا... حسينی شيرازی گفته‌اند هر چند حکم تکليفی حرمت تصرف در مال غير (لا تأکلوا اموالکم بينکم بالباطل) زيرپا گذاشته شده است ولی اين حرمت سرايت به حکم وضعی نمی‌کند در نتيجه تسليم صحيح بوده و آثار تسليم قانونی بر آن بار می‌شود جز اينکه اگر مستأجر در مال تصرف کند موجب ضمان است. ولی در حقوق موضوعه بايد گفت علاوه بر اينکه اين تسليم موجب ضمان است، شرکای ديگر می‌تواند خلع يد چنين مستأجری را نيز از دادگاه تقاضا کنند.
 از نظر حقوق تطبيقی نيز وضعيت حقوق عراق تا حدودي مشابه حقوق ماست ولی در حقوق سوريه تحت تأثير فقه عامه اجاره سهم مشاع به غيرِشريک اجازه داده نشده است و حقوق مصر در اين زمينه تا حدودی متفاوت از حقوق ايران و عراق است زيرا اصولاً تصرف در حال مال مشاع از جمله اجاره به تصميم اکثريت واگذار شده است حتی ممکن است به رغم اينکه شريکی سهم خود را به اجاره داده است اکثريت تصميم به اجاره دادن مال به کس ديگری بگيرند که در نتيجه، اجارة سهمِ مشاعِ شريک قابليت استناد در برابر ديگر شرکا را از دست خواهد داد.



تاريخ : چهارشنبه بیست و چهارم مهر ۱۳۹۲ | 19:54 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

نظرات و پیشنهادات خود را راجع به ثبت آنی را نشانی ذیل ارسال فرمایید .

 

با سلام و دعای خیر برای تمامی همکاران و دوستان گرامی با توجه به راه اندازی پروژه عظیم ثبت آنی لذا تا فرصت باقی مانده هرگونه پیشنهاد و انتقاد سازنده خود را به نشانی ذیل ارسال فرمایید

 

 

http://bonchaagh2.blogfa.com/



تاريخ : شنبه دوم شهریور ۱۳۹۲ | 8:26 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

حلول ماه مبارک رمضان مبارک

 

 

السلام علیک یا شهر الله الاکبر و یا عید اولیائه

در ماه پر خیر و برکت رمضان برایتان قبولی طاعات و عبادات را آرزومندم ...

التماس دعا

 



تاريخ : چهارشنبه نوزدهم تیر ۱۳۹۲ | 9:39 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

دریافت گواهی امضای الکترونیکی برای کلیه دفاتر اسناد رسمی کشور

ارایه کلیه خدمات الکترونیکی به دفاتر اسناد رسمی از اول مردادماه منوط به داشتن گواهی امضای الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است.


به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، براساس اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور کلیه خدمات الکترونیکی به دفاتر اسناد رسمی از اول مردادماه منوط به داشتن گواهی امضای الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، به همین علت لازم است کلیه دفاتر اسنادرسمی جهت دریافت گواهی امضای الکترونیک به یکی از دفاتر متصدی صدور گواهی امضای الکترونیکی در استان خود مراجعه کنند.

متن این اطلاعیه در ادامه مطلب


مراحل دریافت گواهی امضای الکترونیک :

  1. تهیه توکن براساس استانداردهای فنی اعلام شده (ترجیحا پیشنهاد می شود برای تهیه توکن با دفترخانه ایی که گواهی الکتزونیکی سازمان را صادر خواهد نمود مشورت شود).
  2. تکمیل فرم درخواست صدور گواهی امضای الکترونیکی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (راهنمای دریافت گواهی امضای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در داخل صندوق پستی همکاران در پرتال کانون قابل دسترس است).
  3. همراه داشتن اصل و تصویر مدارک هویتی (شناسنامه و کارت شناسایی ملی) و ابلاغ سردفتری.
  4. مراجعه به یکی از دفاتر متصدی صدور گواهی امضای الکترونیکی استان.
در ضمن یادآور می­شود تعرفه صدور گواهی امضای الکترونیک 250.000 ریال می­باشد( با احتساب ارزش افزوده 265000 ریال که به ترتیب 25000 ریال سهم کانون ، 15000 ریال ارزش افزوده و مابقی سهم سردفتر خواهد بود).

-----



تاريخ : سه شنبه هجدهم تیر ۱۳۹۲ | 10:18 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

در گفت‌وگوی «حمایت» با دبیر شورای عالی فناوری اطلاعات قوه قضاییه تشریح شد؛گردش کار دفاتر خدمات قضایی

در گفت‌وگوی «حمایت» با دبیر شورای عالی فناوری اطلاعات قوه قضاییه تشریح شد؛گردش کار دفاتر خدمات قضایی الکترونیک

 طرح خدمات الکترونیکی قضایی عنوان طرحی است که به موجب آن ثبت و شروع برخی دعاوی به دفاتر اسناد رسمی با عنوان دفاتر خدمات قضایی سپرده شده است. اکنون در تهران و برخی از شهرهای کشور، تعداد زیادی از دعاوی از طریق دفاتر خدمات قضایی مطرح می‌شوند و در صورتی که خواهان به دادگاه مراجعه کند، به دفاتر خدمات قضایی برای ثبت دادخواست راهنمایی خواهد شد. بنابراین تغییرات مهمی در شروع دعاوی در دادگستری به وجود آمده است.


به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه حمايت، متن اين گفت وگو به اين شرح است:

 

ما با توجه به اینکه دفاتر خدمات قضایی در ابتدای مسیر فعالیت خود هستند و هنوز شهروندان و حتی وکلا با نحوه دقیق فعالیت این دفترها، محل استقرار آنها و هزینه‌هایی که خدمات آنها دارد، آشنا نیستند، در گفت‌وگو با حسن روحانی‌نیا، دبیر شورای عالی فناوری اطلاعات قوه قضاییه به بررسی نحوه ارایه خدمات در این دفاتر پرداخته‌ایم.

 

هدف؛ تسهیل امور قضایی شهروندان

دبیر شورای عالی فناوری اطلاعات قوه قضاییه در گفت‌وگو با «حمایت» درخصوص چیستی و ماهیت دفاتر خدمات قضایی بیان داشت: دفاتر خدمات قضایی دفاتری هستند که برای تسهیل امور قضایی مردم ایجاد شده‌اند. این دفاتر برای ثبت و پیگیری الکترونیکی امور قضایی مردم در فضای مجازی تاسیس شده‌اند. در حال حاضر 40 دفتر خدمات قضایی در تهران فعال شده است. شهروندان محترم می‌توانند در حوزه صلاحیت‌های این دفاتر به هر یک از آنها مراجعه کنند و بدون رعایت صلاحیت محلی از خدمات مربوطه بهره‌مند شوند.


صلاحیت دفاتر خدمات قضایی

حسن روحانی نیا در پاسخ به این سوال که تاکنون چه دعاوی به دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ارجاع شده است؛ گفت: تاکنون پنج مرحله از طرح آزمایشی دفاتر خدمات قضایی اجرا شده است. در چهار مرحله اول، دعاوی عدیده ای که بیشترین آمار پرونده‌های وارده حقوقی را داشتند، مشمول طرح واقع شدند. این دعاوی عبارت بودند از دعاوی و شکایات مربوط به چک، دعاوی اعسار از پرداخت محکوم‌به، مهریه، مطالبه وجه سفته، صدور اجراییه درباره حل اختلاف کارگر و کارفرما، نصب قیم، گواهی عدم امکان سازش، اجرت‌المثل ایام زوجیت، مطالبه نفقه، الزام به تمکین، تقسیط مهریه، اصلاح و ابطال شناسنامه، مطالبه دیه، تعدیل و تقسیط محکوم‌به و دعوای مطالبه خسارت. در مرحله آخر که مرحله پنجم خوانده می‌شود و اخیرا اجرایی شده است، 12 عنوان جدید که در واقع جملگی عناوین مرتبط با موضوع خانواده هستند، در دستور کار دفاتر خدمات قضایی قرار گرفت. این دعاوی عبارتند از: دعاوی حضانت، ملاقات با فرزند، اثبات رابطه زوجیت، صدور حکم طلاق، مطالبه مهریه، صدور حکم رشد، صدور حکم استرداد جهیزیه، تجویز ازدواج مجدد، ثبت واقعه ازدواج و طلاق، اثبات نسب و نفی نسب.


روحانی‌نیا در توضیح نحوه آگاهی شهروندان با خدماتی که در این دفاتر ارائه می‌شود؛ اظهار کرد: شهروندان تهرانی می‌توانند هرگونه اطلاعات در خصوص تعداد دفاتر خدمات قضایی، مشخصات، آدرس آنها، تعداد و عناوین خدمات قابل ارائه را از طریق پرتال قوه قضاییه یا سایت‌های مرتبط با این موضوع دریافت کنند. سایت‌های مزبور عبارتند از: www.adliran.ir و www.eddl.ir.



هزینه‌های دفاتر خدمات قضایی

به دلیل ناآشنایی شهروندان با رویه جدیدی که برای ثبت دادخواست‌ها در دفاتر خدمات قضایی به وجود آمده است، ممکن است برخی از شهروندان این نگرانی را داشته باشند که مبالغی که از آنها گرفته می‌شود زیاد و ناروا باشد. دبیر شورای عالی فناوری اطلاعات قوه قضاییه در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه شهروندان برای ثبت دادخواست‌های خود در دفاتر خدمات قضایی باید چه هزینه‌هایی را بپردازند؟ توضیح می‌دهد: آنچه شهروندان در دفاتر خدمات قضایی پرداخت می‌کنند، عموما مشتمل بر دو بخش است: هزینه‌های دادرسی و هزینه‌های ارائه خدمات قضایی. مبلغ هزینه‌های دادرسی نسبت به سابق و شیوه سنتی تغییری نداشته و تنها تغییر حاصل شده آن است که جهت تسهیل در امور مراجعین، نحوه پرداخت هزینه‌ها به صورت الکترونیک شده است. پس مراجعین به جای عملیات نقش تمبر یا الصاق تمبر که در سابق انجام می‌شد؛ می‌توانند به سهولت و با کارت بانکی هزینه مربوطه را به طور مستقیم از طریق دستگاه‌های مخصوص مستقر در دفاتر خدمات قضایی به حساب خزانه واریز کنند. اما هزینه خدمات قضایی، هزینه‌ای است که توسط دفتر خدمات قضایی بابت خدماتی از قبیل ورود اطلاعات به سامانه، تایپ، پرینت اوراق، احراز هویت، کنترل مستندات و امثال آن دریافت می‌شود. این هزینه‌ها با تدابیر اتخاذ شده توسط مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه و همچنین تعامل مناسب دفاتر خدمات قضایی (دفاتر اسناد رسمی منتخب) با یکدیگر به حداقل مبلغ ممکن کاهش یافته است به نحوی که به طور متوسط برای ارائه مجموعه خدمات فوق‌الذکر جهت اقامه‌ یک فقره دعوای حقوقی مبلغی بین 100 تا 150 هزار ريال از خواهان دریافت می‌شود.


هزینه‌های برابر اصل کردن مدارک

اما موضوعی که در برخی از دفاتر الکترونیک قضایی وجود دارد، گرفتن هزینه برابر اصل کردن مدارک از وکلاست. این در حالی است که وکلا قانونا می‌توانند اوراق پرونده‌ای که وکالت آن را بر عهده دارند، برابر اصل کنند.


دبیر شورای عالی فناوری اطلاعات قوه قضاییه برای رفع این ابهام با بیان اینکه اساسا در این شیوه ارائه خدمات نیازی به برابر اصل کردن مدارک نیست، گفت: در مسیر ارائه خدمات الکترونیک قضایی، نیازی به برابر اصل شدن مدارک نیست و آنچه در دفتر از خواهان یا وکیل او مطالبه می‌شود اصل مدارک است که اسکن شده است.


این مدارک از طریق الکترونیک برای مرجع قضایی ارسال می‌شود. بنابراین چنانچه وکلای محترم، جهت ارائه کپی برابر اصل مدارک به مرجع قضایی، نیازی به این کار دارند؛ مخیر هستند که به روال جاری یا خود مدارک را برابر اصل کنند یا اینکه کپی برابر اصل را در دفتر اسناد رسمی تهیه کنند و هزینه مربوطه را بپردازند.


مسئولیت دفاتر خدمات قضایی

موضوع دیگری که ممکن است در مواجهه با دفاتر خدمات قضایی برای شهروندان ایجاد ابهام کند، این است که چه نهادی بر فعالیت این دفاتر نظارت می‌کند و در صورتی که تخلفی از این دفاتر سر بزند برای برخورد با آن باید به کجا مراجعه کنیم؟

 

روحانی نیا درباره مسئولیت دفاتر خدمات قضایی در زمانی که اطلاعات مربوط به طرفین را اشتباه وارد کنند یا اینکه در نتیجه اشتباه در تایپ دادخواست مشکلی برای شهروندان به وجود آورند؛ توضیح داد: در انتخاب و گزینش متصدیان دفاتر خدمات قضایی، تلاش شده است که شایسته‌ترین، دقیق‌ترین و متعهدترین افراد گزینش شوند، اما در هر حال بروز برخی اشتباهات در ارائه خدمات اجتناب‌ناپذیر است و البته شکی نیست که در روند امور قضایی یک اشتباه کوچک می‌تواند لطمات جدی و خسارات مهمی به افراد وارد کند. البته بدیهی است که اشتباه در این گونه امور، پیش از راه‌اندازی این سامانه و در دفاتر دادگاه‌ها نیز صورت می‌گرفت.


با این حال مدیر دفتر خدمات قضایی مکلف به جبران اشتباه صورت گرفته و جلب رضایت فرد خسارت دیده است. به همین منظور هم نظارت‌های لازم بر دفاتر جهت پیشگیری از این مشکل و همچنین آموزش‌های مستمر در حال انجام است، ولی چنانچه از شهروندان محترم شخصی با چنین مشکلی مواجه شده و در مراجعه به دفتری که مرتکب اشتباه شده به نتیجه نرسیده است، می‌تواند با مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه تماس گرفته و موضوع را در میان بگذارد.


مرجع رسیدگی به اعتراضات

ثبت دادخواست حقوقی از اهمیت زیادی برخوردار است و کلمات و عباراتی که در متن آن کاربرد دارند، می‌توانند در یک دعوا سرنوشت‌ساز باشند. ممکن است این نگرانی پیش آید که متصدی ثبت دادخواست آگاهی حقوقی لازم نداشته باشد و با وجود اشکالاتی در تایپ دادخواست مشکلاتی را برای اصحاب دعوا به وجود آورد.

 

البته در عمل بعد از تایپ دادخواست متن نهایی در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد که اصلاحات لازم را انجام دهد و آن را تایید کند با این وجود ممکن است در این میان تقصیری از سوی متصدی مربوطه رخ دهد که باید دید چگونه این تقصیر قابل پیگیری است.

 

دبیر شورای عالی فناوری اطلاعات قوه قضاییه با معرفی مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه به عنوان تنها مرجعی که می‌‌توان تخلفات صورت گرفته از سوی دفاتر خدمات قضایی را به آن گزارش داد؛ اظهار می‌دارد: چنانکه قبلا نیز اشاره شد؛ مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه، به عنوان متولی راه‌اندازی و نظارت بر سامانه خدمات قضایی مسئولیت اعمال نظارت بر دفاتر خدمات قضایی را بر عهده دارد. این مرکز تلاش کرده است تا با یکسری از اقدامات پیشگیرانه نظیر انتخاب متصدیان متعهد برای دفاتر، ارائه آموزش‌های مستمر و نظارت‌ها و بازرسی‌های دوره‌ای و موردی، اشتباهات یا تخلفات احتمالی را به حداقل برساند.


روحانی نیا تاکید می‌کند: با این وجود، نظر به اینکه هدف از راه‌اندازی این سامانه، تسهیل در امور قضایی مردم و ارائه خدمات شایسته به ملت شریفمان بوده است، با هرگونه تخلفی که پس از بررسی اثبات شود به نحو جدی برخورد خواهد شد. به همین منظور شهروندان محترم می‌توانند هرگونه پیشنهاد، انتقاد یا شکایت از تخلفات احتمالی را به طور مستقیم به مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه گزارش دهند یا اینکه از طریق تماس با تلفن 63974011 مطرح کنند.

 



تاريخ : شنبه بیست و هشتم اردیبهشت ۱۳۹۲ | 11:41 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

چهارمین نشست سراسری سردفتران و دفتریاران وبلاگ نویس حوزه اسناد رسمی در اصفهان برگزار گردید

اصفهان ۱۹ و ۲۰ ارديبهشت ميزبان چهارمين گردهمايي سردفتران و دفترياران وبلاگ نويس سراسر كشور بود.

اين نشست بر اساس مصوبه نشست سوم و با حضور سردفتران و دفترياران وبلاگ نويس فعال در عرصه مجازي در محل مهمانسراي جهانگردي اصفهان برگزار گرديد.

محمد مجنون مدير كل ثبت اسناد و املاك استان اصفهان، محمدرضا دشتي اردكاني رئيس كانون سردفتران و دفترياران، امير مسعود مرادي باغبهادراني رئيس كانون سردفتران و دفترياران استان اصفهان ميهمانان ويژه اين نشست با ايراد سخناني به اهميت نقش و جايگاه وبلاگ نويسان در انعكاس مسائل و موضوعات جامعه سردفتران و دفترياران پرداخته و بر ادامه توليد محتوا و ارتقاي كمي و كيفي وبلاگ نويسان تاكيد نمودند.

همزمان با اين مراسم از لوگوي جامعه مجازي سردفتران و دفترياران وبلاگ نويس رونمايي و از شركت كنندگان حاضر در جلسه توسط مدير كل ثبت استان تجليل به عمل آمد.

در جريان برگزاري اين همايش كه در دو نوبت ديگر برگزار شد گزارشي از اقدامات انجام شده پيرو مصوبات نشست يزد استماع شد.

در پايان اين گردهمايي حاضران با صدور بيانيه اي بر ضرورت حضور و ادامه فعاليت وبلاگ نويسان اين حوزه در فضاي مجازي تاكيد نمودند و تهران به عنوان محل بعدي برگزاري نشست وبلاگ نويسان انتخاب شد. گزارش تفضيلي اين همايش متعاقباً منتشر خواهد شد.  

 

 









تاريخ : شنبه بیست و یکم اردیبهشت ۱۳۹۲ | 8:48 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

جایگاه ثبت اسناد در ایجاد صلح اجتماعی

 

به بهانه همين موضوع و براي تبيين بيشتر جايگاه دفاتر اسناد رسمي در نظام حقوقي كنوني، متن سخنراني دكتر ناصر كاتوزيان استاد فرزانه حقوق ايران را كه در جمع تعداد كثيري از سردفتران ايراد شده گرد آورده ايم كه در ادامه خواهد آمد.
    خوشوقتم كه خود را در ميان دوستانم مي بينم. هر كجا كه سروكاري با حقوق دارد، خواه دانشكده باشد يا كانون سردفتران، در واقع بين دوستانم هستم و احساس غريبي نمي كنم. امروز، چون اعلام نشده موضوع سخنراني من چيست، به عنوان مقدمه عرض مي كنم، در عين حال كه مي خواهم جايگاه ثبت اسناد و سردفتري را در ايجاد صلح اجتماعي و از بين بردن جنگ، (جنگ نه با اسلحه، جنگي كه صلح اجتماعي را به خطر مي اندازد) نشان دهم در خلال آن مطالبي را هم كه مربوط به دفاتر اسناد رسمي است به عرض مي رسانم.
    شيوه كار من اين است كه مقدمه را از مسائل بسيار ساده آغاز مي كنم. در امور اجتماعي دو ارزش والاداريم كه گاه در مقام اجرا مزاحم يكديگرند؛ اين دو ارزش يكي نظم است و ديگري عدالت. نظم به اين معناست كه روند كارها و پديده ها طبق قانون و قاعده انجام شود. بدهكار بداند كه بايد سرانجام بدهي خود را بپردازد و طلبكار مطمئن باشد كه قوه قضاييه آماده است تا حق او را از كساني كه مي خواهند به آن تجاوز بكنند بستاند. قوه مجريه در كار قوه مقننه دخالت نكند و قوه مقننه به قوه قضاييه تجاوز نكند و قوا هر كدام به جاي خود و در جاي شايسته خودشان قرار گيرند.
    تمام اين ضرورت ها مقدمه اي براي رسيدن به عدالت است. چرخ ها بايد به گونه اي جريان يابد كه به عدالت منتهي شود. اين نظم چهره اي از عدالت صوري است، ولي براي رسيدن به عدالت ماهوي، عناصر ديگري هم لازم است چنانكه گفته اند، نظم در زندان نيز نظم است، ولي اين نظم مطلوب جامعه نيست. نظمي مفيد است كه مقدمه اي براي عدالت باشد.
    
    نقش مهم دفاتر اسناد رسمي در كاستن از دعاوي
    علت بخش مهمي از دعواها و شلوغي دادگاه ها بي اعتنايي به دفاتر اسناد رسمي، اعتبار اسناد رسمي و رويه هاي غلطي است كه در اين مورد پيش گرفته شده است. تجربه چندين سال خدمت در دانشگاه و كسوت قضاوت و دوراني دو ساله كه در محضر طي كردم به من امكان مي دهد كه به پيچ ومهره هاي كار تا اندازه اي وارد شوم يعني بيگانه اي نيستم كه فقط تئوري خوانده باشم و بخواهم آنها را به شما پس بدهم. قبل از تصويب قانون ثبت اسناد در سال 1310 پدر من وكيل دادگستري بود. برايم نقل مي كرد كه 90 درصد دعاوي اختلاف در مالكيت بود و بيشتر سر املاك. كار و بار وكلاخيلي خوب بود از اين جهت كه اختلاف مالكيت از دعاوي پيچيده اي است كه سال ها طول مي كشد. معاملات معارضي كه بر مبناي مالكيت هاي عادي ايجاد مي شد بدين پيچيدگي دامن مي زد. كسي ملكش را با سند عادي مي فروخت بعد به دومي و سومي هم مي فروخت، به چهارمي هم مي فروخت و گاه مي ديدي پنج نفر اختلاف مالكيت دارند. بعد يكي از اينها فوت مي كرد و 10 وارث ديگر جانشين متوفي مي شد. آن وقت ها خانواده ها بزرگ بودند مثل حالاكوچك نبود، يك نفر كه مي مرد گاه 15 نفر جانشينش مي شدند؛ بدين سان دعاوي پيچيده مي شد و پرونده ها قطور. نگاه به پرونده هاي ثبتي ايجاد وحشت مي كرد و سر درآوردن از آنها كار مشكلي بود.
    براي جلوگيري از اين بي نظمي و استقرار صلح اجتماعي به جاي اين جنگ، تمهيداتي انديشيدند كه بهترين آن تصويب قانون ثبت اسناد بود. از قضات، وكلاو دانشمندان آن روز هم براي جلوگيري از بي نظمي و به هم ريختگي مدد خواسته شد. هدف هاي اصلي عبارت بودند از 1- جلوگيري از معاملات معارض 2- نظارت دولت بر سرزمين ملي 3- حفاظت از منابع طبيعي به اضافه فوايد فرعي ديگر كه توضيح مي دهم.
    1- نظارت بر سرزمين ملي از نظر سياسي و اقتصادي خيلي اهميت دارد. فلسطين را چگونه اسرائيليان تصرف كردند و اكنون ادعاي مالكيت آن را دارند؟ از راه خريد و فروش همين قولنامه هاي عادي و براي اينكه هيچ نظارتي بر خريد و فروش سرزمين فلسطين نبود. اگر تنها با سند رسمي ملك منتقل شود دولت قادر است بر نقل وانتقال سرزمين خود نظارت داشته باشد و مانع از اين شود كه خارجيان بتوانند آن را تصاحب كنند. در قوانين مدني ما پيش بيني شده است كه خارجيان آزاد نيستند هر چه بخواهند ملك غيرمنقول داشته باشند، اين مصلحت را خيلي آسان مي توان با قولنامه از بين برد و خارجيان مي توانند با مالكان نيازمند و ناآگاه قولنامه بنويسند و بگويند كه ما مالكيم و تمام يا بخشي از سرزمين ملي به ما رسيده است. براي رعايت مصلحت هاي يادشده مقرر شد كه املاك در دفتري به نام دفتر املاك ثبت شود، نظم و ترتيب پيدا كند و نقل وانتقالاتي كه در نظر است صورت گيرد، از طريق دفتر اسناد رسمي باشد تا از اين راه به دفتر املاك منتقل شود. بي گمان مسائل ياد شده استقرايي است و ممكن است مسائل فرعي ديگري هم باشد كه در آن عناوين نيامده است.
    2- يكي از فوايد مهم حمايت منابع و منافع ملي است. با قولنامه خيلي ساده مي شود جنگلي را فروخت يا زمين كشاورزي را تقسيم كرد يا مال وقفي را اصلااز بين برد ولي با سند رسمي امكان ندارد و معامله خلاف قانون از طرف مامور دفتر اسناد رسمي ثبت نمي شود و نظارت مامور مانع از تحقق چنين خلافي مي شود. با قولنامه مي توان سرزمين ملي را به بيگانگان فروخت، بدون اينكه دولت هيچ كنترلي بر اين نقل وانتقالات داشته باشد.
    3- با قولنامه مي توان معاملات معارض انجام داد، در حالي كه با سند رسمي معاملات معارضي انجام نمي شود. از فوايد ثبت در دفتر املاك و گزارشي كه دفاتر اسناد رسمي از دفتر املاك راجع به وضعيت مالكيت مي خواهند همين است كه مردم امكان آگاه شدن از وضعيت ملك را قبل از معامله در يك نهاد رسمي دارند، در حالي كه در مورد معاملات اسناد عادي چنين امكاني وجود ندارد.
    مالكيت، برخلاف حق ديني مفهومي نسبي نيست. من ممكن است از شما طلبكار باشم ولي طلب من به ديگري هيچ ربطي ندارد و يا به شما بدهكار باشم اين رابطه اي است شخصي بين من و شما نه بين من و جامعه، ولي مالكيت حق عيني است كه احترام آن به تمام مردم جامعه واجب است بنابراين سندي كه حاكي از نقل وانتقال اين مال مي شود بايد به گونه اي تنظيم شود كه در مقابل همه مردم قابل استناد باشد و چنين سندي تنها سند رسمي است. سند رسمي است كه مفاد و مندرجات آن در مقابل اشخاص ثالث و همچنين تاريخ تنظيم آن در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد و كسي نمي تواند منكر آنها شود. شما اگر با قولنامه بگوييد مالك محلي هستيد ممكن است ديگري منكر شود و بگويد قولنامه را معتبر و نافذ نمي شناسم، اما اگر سند رسمي داشته باشيد، در برابر آن چنين سخني مسموع نيست ولو اينكه گوينده مدعي شود از مالك خريده ام، به اضافه، در برابر سند عادي قولنامه ممكن است به نسبيت اعتبار استناد كنند، در حالي كه در مقابل سند رسمي اين ايرادها پذيرفته نيست.
    تنظيم سند رسمي فوايد جانبي ديگري هم دارد؛ دولت اين را وسيله اي قرار داده براي اينكه ماليات ها و عوارضي كه لازم است براي ملك قبل از معامله وصول شود، ولي پذيرش سند عادي اين حكمت را نيز بيهوده مي كند. حساب كنيد اگر همه اين مزايا حذف شود، چقدر دعوا ايجاد مي شود؟ حال كه فهميديم پرهيز از ايجاد دعوا بهتر است از درمان، آيا بهتر نيست كه به جاي اينكه از تعداد دعاوي ايجاد شده به تمهيدات غيرعلمي بكاهيم، به ريشه ها بپردازيم و كاري كنيم كه اصلادعوا ايجاد نشود؟
     سردفتر به عنوان مشاور معتمد، مشاوري كه هم مورد اعتماد جامعه است و هم مورد اعتماد اشخاص، مي تواند به عنوان ناصح و هدايت كننده در معامله دخالت كند و زمينه ايجاد اختلاف آينده را از بين ببرد. اين نقش سردفتر بسيار اهميت دارد. من فكر مي كنم كه نقش سردفتر حتي از وكيل دادگستري به مراتب حساس تر است، براي اينكه وكيل دادگستري با پديده موجود در دادگاه برخورد مي كند و مقابلش وكيل مدافع، طرف مخالف است. آنها صحبت مي كنند، با رفقايش مشورت مي كنند و بالاخره راه حلي مناسب پيدا مي شود. اما سردفتر، اگر شرطي را درست در سند ننويسد، ممكن است دعاوي متعددي از آن ايجاد شود كه اصلاقابل پيش بيني نيست. در واقع سردفتر به شطرنج بازي مي ماند كه بايد 10 دست دورتر دست طرفش را نيز بخواند، يعني تصور كند اگر اختلافي در رويه قضايي پيش آمد سند چنان گويا و قاطع باشد كه بتواند از همه اختلاف هاي احتمالي جلوگيري كند. براي تامين اين اهداف، ماده 22 قانون ثبت بدين مضمون تدوين شد؛ همين كه ملكي در دفتر املاك ثبت شد، دولت فقط كسي را مالك مي شناسد كه در دفتر املاك اين مال به نام او است يا از طريق دفاتر اسناد رسمي به او منتقل شده است. دولت در اين ماده اعم از قوه مجريه، قوه قضاييه و قوه مقننه است، يعني دولت به معناي عام است نه به معناي خاص تا ادعا شود كه دولت به حكم قانون، مالكي را مي شناسد ولي قضاوت محاكم به گونه ديگري است. قضات محاكم هم جزو دولت و جزو قوه قضاييه هستند و جداي از آنها نيستند بنابراين وقتي قانون مي گويد دولت فقط كسي را مالك مي شناسد كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده يا از طريق دفاتر اسناد رسمي به او منتقل شده، قوه قضاييه را هم در برمي گيرد. به ويژه كه قسمت دوم مجريان و مفسران را هدايت مي كند و مي گويد مالك كسي است كه ملك به نام او ثبت شده يا از طريق دفتر اسناد رسمي به او منتقل شده است. اين تاكيد و تصريح كاملاهدف قانونگذار را بيان مي كند و نشان مي دهد كه نقل و انتقال با سند عادي قابليت انتقال را ندارد.
    شمار دعاوي كه از معاملات آپارتمان هاي ساخته نشده است شايد 10 تا 20 درصد دعاوي باشد كه در دادگستري مطرح است. دعواهاي حقوقي ديگر نيز از همين قبيل است، براي اينكه قواعد حاكم را متخصص تهيه نمي كند رابطه بساز و بفروش و خريدارانش روشن نيست.
    
    اهميت دفاتر در ثبت اسناد
     يكي ديگر از وظايف اداره ثبت، غير از دفتر املاك، ثبت اسناد است كه بيشتر به كار دفترخانه ها مربوط مي شود، همانطور كه گفتم سردفتري مقام واقعا حساسي است. سردفتر همان مقام و ماده اصلي است كه مي تواند نزاع را در دعاوي از بين ببرد. من زماني قاضي بودم. صدها پرونده در مورد تعهد به تخليه و معني عبارت سند مطرح بود. مطابق نظامنامه دفاتر اسناد رسمي آنچه قابليت صدور اجراييه را دارد مفاد سند رسمي است نه قانون. سردفتر قاضي نيست كه بتواند قانون را اجرا كند بلكه بايد در سند به طور صريح بنويسند كه مستاجر قبل از خاتمه زمان مورد اجاره موظف است كه ملك را تحويل موجر بدهد و همين شرط ساده را به عباراتي مي نوشتند كه ده ها پرونده براي تعبير و تفسير آن ايجاد مي شد. به عنوان مثال، در غالب اجاره نامه ها قيد شده بود كه مستاجر بايد عين مستاجره را همانگونه كه سالم تحويل گرفته است سالم تحويل دهد و رويه قضايي مردد بود كه تعهد ناظر به اصل تحويل است يا ناظر به كيفيت و تاريخ آن ؟ آيا هدف از شرط پيمان تعهد و تحويل عين در پايان اجاره است يا مي خواهد ضمان نقص عين را بيان كند؟ هم اكنون نيز چندين پرونده سراغ دارم كه مي پرسيدند شرطي كه در قرارداد آمده شرط تخلف از فعل است يا شرط خيار؟ اختلاف در تعبير شرط ناظر به حالتي است كه در قرارداد شرط شده است ولي معلق شده است به تخلف از فعلي كه بايد انجام گيرد. به عنوان مثال، شرط مي شود كه اگر مديوني ديون خودش را به موقع نپرداخت طرف مقابل اختيار دارد كه معامله را فسخ كند ولي براي آن مدت معين نمي كند. پس اگر اين شرط خيار شرط باشد، چون مدت ندارد هم عقد باطل است وهم شرط و اگر اين خيار تخلف از شرط فعل باشد قابليت اجرا دارد. با تحرير شرط به عبارتي كه قابل تفسير و مبهم نباشد، سردفتر مي تواند از اين دعاوي جلوگيري نمايد. قوه قضاييه اگر بخواهد از شمار دعاوي بكاهد بايد كاري كند كه از ايجاد زمينه دعوي پيشگيري كند و اينها كه گفتم از مباني مسلمي است كه از ايجاد دعاوي جلوگيري مي كند. ببينيد چقدر شما دعاوي انكار و ترديد و جعل اسناد عادي در دادگستري داريد. در معاملاتي كسي آمده با سند رسمي ملكي را فروخته و بعد آمده با قولنامه مقدم كه تاريخ آن دست خودش بوده به ديگري انتقال داده است و ادعا دارد كه ملك را قبلابه كس ديگري فروخته ام بنابراين اين ملك مال اوست و مال شما نيست. بدين ترتيب، به حيله و به اتكاي رويه قضايي اعتبار سند رسمي را از بين مي برد. وانگهي، به دعاوي مي افزايد. در دعواي اين دو خريدار چه بايد كرد؟ قولنامه قبلي مقدم است يا سند رسمي بعدي ؟ اگر بخواهيم قاعده را رعايت كنيم، چون تاريخ اسناد رسمي در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد ولي تاريخ اسناد عادي در مقابل اشخاص ثالث اعتبار ندارد بايد به سود خريدار با سند رسمي راي داد ولي اعتماد به اين ظاهر هميشه درست نيست. بايد ديد حق آنكه راست مي گويد چگونه حفظ مي شود؟ اين سره و ناسره را چگونه مي توان تشخيص داد؟ و همه اينها از نتايج نامطلوب سياست غلطي است كه قوه قضاييه پيش گرفته است. امروز جهان مصلحت هاست، جهان رفع احتياج هاست و بر فرض كه بر سر دوراهي بخواهيم يكي از راه حل ها را انتخاب كنيم نبايد سياستي را انتخاب كنيم كه به ايجاد دعاوي منتهي شود. بايد سياستي را در پيش بگيريم كه دعاوي از بين برود و براي از بين رفتن دعاوي يكي از راه هاي موثر تقويت دفاتر اسناد رسمي و احترام به سند رسمي است. طبيعي است كه مردم وقتي بتوانند معاملات خود را با سند عادي انجام دهند احتياجي به سند رسمي وجود ندارد. كدام آدم عاقلي كه مي تواند در خانه اش چند كلمه چيز بنويسد، آن را رها مي كند و به محضر مي رود؟
    نقدي كه گفتم براي اين بود كه در عين حال كه اهميت دفاتر اسناد رسمي براي جلوگيري از دعاوي مختلف را تذكر مي دهم، رهنمودهايي باشد براي قوه قضاييه. هدفمان اين نيست كه قوه قضاييه تخريب شود بلكه هدف اين است كه هدايت شود و شايد از همين مجالس نتيجه اي حاصل شود و نتيجه به پيشبرد كارها منجر شود و مردم از سرگرداني خلاص شوند.
    
    سر چشمه شايد گرفتن به بيل
    چو پر شد نشايد گذشتن به پيل
    در اين اشعار هزاران معني نهفته است. براي گرفتن نتيجه مطلوب بايد نهادي را كه سند را تنظيم مي كند و از آن دعاوي متعدد ايجاد مي شود اصلاح كرد والاوقتي دعوا ايجاد شد، گروه گروه به تعداد آمار اضافه مي شود و نيز به تعداد دعاوي. وقتي شما موانعي را كه باعث مسدود كردن دعوا است از بين ببريد، چگونه توقع داريد دعاوي كم شود؟ درست است كه جمعيت اضافه شده است. اين مشكلات را ما هم مي فهميم ولي ما بايد از ازدياد جمعيت به وسيله تمهيدات ديگري استفاده كنيم. از تراكم جمعيت در شهرها جلوگيري كنيم. مشكلات قوه قضاييه را ما مي فهميم، ولي هدايت سياست قضايي به سوي پيشگيري از دعوي است. اين را مي خواستم امروز عرض كنم و تقاضاي من اين است كه به اين حرف ها توجه دقيق كنيد، اين مسائل خيلي اهميت دارد. ما اگر آمار داشتيم مي ديديم اگر اينها را رعايت مي كردند تا چه اندازه در كم كردن دعاوي و در نتيجه بالابردن دقت قضات محترم در رسيدگي به دعاوي بيشتر مي شد.

منبع:روزنامه اعتماد ملي




تاريخ : سه شنبه بیستم فروردین ۱۳۹۲ | 11:3 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

فرق افراز و تفکیک در ملکهای مشاع

 
 

تفكيك در عرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات كوچك‌تر. به عنوان مثال، مالك يا مالكان زميني به مساحت 5 هزار مترمربع، زمين را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي به اين اقدام گفته مي‌شود، آن زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است. ‌

‌به اين ترتيب از تفكيك به منظور انتقال قطعات تفكيك شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم نامه استفاده مي‌شود. ‌تمامي امور مربوط به تفكيك در اداره ثبت انجام مي‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفكيكي تنظيم مي‌شود. اين صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزي جهت صدور سند مالكيت براي قطعات و تنظيم تقسيم نامه است.


 

در واقع اگر يكي از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكيك اعتباري ندارد؛ مثلاً، اگر شخصي 6 دانگ ملك خود را به3 قسمت تقسيم كند؛ اما سند اوليه را باطل نكند، اين تفكيك فاقد اعتبار است. ‌با وجود اين، تفكيك براي مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوي صاحب آن انجام مي‌شود و براساس آن ملك به قطعات كوچك‌تر تقسيم شده و به قطعات شماره‌هاي جديد؛ اما فرعي داده مي‌شود، حدود و حقوق ارتفاعي جديد تعريف و آخرين قطعه‌اي كه انتقال داده مي‌شود، سند اوليه باطل مي‌گردد. از تفكيك در تقسيم نامه‌ها نيز استفاده مي‌شود. در تقسيم نامه‌ها مالك، بيش از يك نفر است و ممكن است يكي از ديگري سهم بيشتري برده و نوعي صلح محاباتي انجام گيرد.


 

در تقسيم نامه ملك مشاع است و بعد از تفكيك، سند تقسيم نامه تنظيم شده و براساس صورت‌مجلس تفكيكي براي هر مالك مشاعي يك قطعه مفروزي تعيين واسناد مالكيت مشاعي همراه تقسيم نامه از سوي دفترخانه به اداره ثبت ارسال مي‌گردد و ضمن ابطال سند اوليه، سند مالكيت مفروزي براي مالكان صادر مي‌شود. تفاوت بين افراز و تفكيك تفكيك زمين و تقسيم آن به چند قطعه يا تفكيك يك مجموعه يا مجتمع ساختماني به چند واحد آپارتماني و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولاني داشته و به دليل كثرت انجام و نمونه‌هاي متعدد عملاً جايگاه خود را به عنوان يك تكليف در ثبت باز نموده و شيوه‌اي حاصل شده كه همه به يك نتيجه مـنـتـهــي و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشتركات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملك آپارتمان‌ها و آيين‌نامه اجرايي و بـخـشـنـامـه‌هـاي ثـبـتي و دستور العمل‌هاي ارشادي، مشكلات در عمل حل و مرتفع گرديده است. افراز ملك همزمان با تقسيم و تفكيك در حقوق مدني راه يافته مقوله‌اي است كه تا به حال چنان صورت كلي و شيوه اقدامي پيدا نكرده و همه راه‌ها به يك نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس مي‌باشد، قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.


 

 


 

تفاوت تفكيك و افراز از نظر شكلي و ماهيتي عبارت است از :


 

1- در تـفـكـيـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است؛ ولي در افراز بايد حالت اشاعه؛ يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد.


 

2- تفكيك بارضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يكديگر و قصد، قطع حالت اشتراك مي‌باشد.


 

3- در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك به‌هنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح مي‌گردد كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـيـت ديـگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك،كه در سهم شريك قرار مي‌گيرد، بهاي آن تقويم و در صورت‌مجلس افراز قيد شود. 4-تفكيك فقط تقسيم ملك است؛ اما افراز تقسيم ملك توام با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مي‌يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولي در تفكيك اين ضرورت نيست و مالك مي‌تواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك ( ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي كه مي خواهد تفكيك نمايد.


 

 5- سن مالك يا مالكان دخالتي در امر تفكيك ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.


 

6- تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكي را متفقاً انتقال ندهند، تفكيك اقدامي بي‌حاصل و كان لم يكن تلقي شده و دراين شرايط با وجود صورت‌مجلس تفكيكي شركا به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند ( افراز به دليل عدم توافق مالكان براي تنظيم تقسيم‌نامه.)


 

 7- درصورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركا ادامه عمليات متوقف مي‌شود و با رضايت معترض مي‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولي اعتراض به افراز درحين اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام مي‌توانند اعتراض نمايند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است.


 

8- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم راي مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اين‌كه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذي‌نفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به اداره ثبت تسليم نمايد.


 

9- صورت‌مجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا به طور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي كند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگي ديده و اين امر با استقراع تعيين مي‌شود. پس مي توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكيك، اقدامي 2 مرحله اي و افراز، اقدامي يك مرحله‌اي است.


 

10- تفكيك در اداره ثبت انجام مي‌گيرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه


 

11- در افراز راي صادر مي‌شود؛ ولي در تفكيك صورت‌جلسه تفكيكي


 

12- در افراز اجبار حاكم است؛ ولي درتفكيك مسامحه


 

13- در تفكيك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج مي‌شود يا اگر مالك يك نفر باشد، ملك به قطعات كوچك‌تر تقسيم مي‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقيه ملك مشاع باقي مي‌ماند.


 

14- در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود.



تاريخ : سه شنبه بیستم فروردین ۱۳۹۲ | 8:59 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

تمدید تسلیم اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده دوره 4 ( زمستان سال 91 )

1391/12/27– بخشنامه شماره 200/26421
تسليم اظهارنامه مالياتي دوره چهارم ( فصل زمستان ) سال 1391

نظر به مصادف بودن مهلت تسليم اظهارنامه دوره چهارم (فصل زمستان) سال 1391 با تعطيلات نوروز و با توجه به درخواست هاي مؤديان محترم موضوع نظام ماليات بر ارزش افزوده و به منظور تكريم مؤديان گرامي و فراهم آوردن زمينه اجراي تكاليف قانوني براي آنان، بنا به اختيار حاصل از قانون و مقررات ماليات بر ارزش افزوده مقرر مي دارد:
ادارات كل امور مالياتي موظفند در مورد مؤديان مالياتي كه اظهارنامه ماليات بر ارزش افزوده مربوط به دوره چهارم مالياتي (فصل زمستان) سال 1391 را تا پايان روز شنبه مورخ 1392/01/31 تسليم نمايند، امكان برخورداري از بخشودگي جرائم عدم تسليم اظهارنامه در موعد مقرر براي دوره مزبور و تأخير در پرداخت ماليات و عوارض متعلق تا تاريخ مذكور را در صورت درخواست كتبي براي مؤديان فوق الذكر فراهم نمايند. ضمناً اختيار بخشودگي صد در صد (100%) جرائم مذكور به مديران كل امور مالياتي ذيربط تفويض مي‌گردد.



تاريخ : چهارشنبه چهاردهم فروردین ۱۳۹۲ | 10:3 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

سال نو مبارک

 

 

 عکس   کارت پستال تبریک عید نوروز 1392

سال نو مبارک

يا مقلب القلوب و الابصار، يا مدبراليل و النهار، يا محول الحول و الاحوال، حول حالنا الي احسن الحال.



تاريخ : سه شنبه ششم فروردین ۱۳۹۲ | 10:14 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

جوابیه کانون سردفتران و دفتریاران به پایگاه خبری تابناک در خصوص عدم لزوم مراجعه به محضر برای خرید ف

 

به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران،اين جوابيه ‌در پي انتشار گزارشي با تيتر «براي خريد و فروش خودرو لازم نيست به محضر مراجعه کنيد!» تهيه و ارسال شده است كه متن نامه ارسالي كانون و پيوستهاي آن به شرح زير است:

 

مديرعامل محترم پايگاه خبري تابناک

با اهداي سلام و احترام

در پايگاه خبري تابناک مورخ 11بهمن1391 مطلبي منتشرشده است با تيتر «براي خريد و فروش خودرو لازم نيست به محضر مراجعه کنيد!» که متاسفانه سراسر، مشتمل بر مطالب خلاف واقع، کذب، توهين و افتراست و مي­ تواند از مصاديق تشويش اذهان عمومي باشد.

 

سپاسگزار خواهد بود دستور فرمائيد باتوجه به قانون اصلاح ماده1 قانون مطبوعات،مصوب جلسه علني روز يکشنبه مورخ 1388/9/8 مجلس شوراي اسلامي همين متن توضيحات کانون سردفتران(پيوست) عينا در آن خبرگزاري به اطلاع مردم برسد.

 

خاطرنشان مي­ کند براساس تبصره 4 ماده 23 قانون مطبوعات،کانون سردفتران و دفترياران حق خود را درجهت شكايت به مراجع قضايي درخصوص اين مطلب محفوظ مي­ داند.

 

مسلم آقاصفري

نايب رئيس کانون و مسئول دفتر روابط­ عمومي

 

 

چرا بايد مردم به خاطر اين همه نشر اکاذيب سرگردان شوند؟

نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمي الزامي است

 

1- قانونگذار، جاي هيچ‌گونه ابهامي را درباره موضوع نقل و انتقال خودرو باقي نگذاشته است و با تعويض پلاک، فقط و صرفا پلاک خودرو تعويض مي‌شود و برگ سبز صادره از مراکز تعويض پلاک نيز شناسنامه خودرو است و نه سند مالکيت و نقل و انتقال خودرو به موجب سندرسمي در دفاتر اسناد رسمي الزامي است.

 

براي مزيد اطلاع لازم به ذکر است که 26دي­ ماه سال 89 پس از حدود يک سال بررسي­ ها و جلسات متعدد کارشناسي در کميسون حقوقي و قضائي مجلس شوراي اسلامي، مرکز پژوهش­هاي مجلس، قوه قضائيه و دولت و در نهايت استماع اظهارنظر نمايندگان مخالف و موافق در صحن علني مجلس، سرانجام ماده 29 قانون رسيدگي به تخلفات رانندگي با راي اکثريت قاطع نمايندگان خانه ملت در اين روز تصويب شد و در ادامه به تائيد شوراي محترم نگهبان رسيد و لازم­الاجراست و هيچ­گاه شوراي نگهبان اين قانون را رد نکرده است و آنچه در اين گزارش در اين خصوص آمده،کذب محض و نسبت دادن آن به شوراي محترم نگهبان موجب سئوال است. (پيوست1)

 

2- عين متن ماده 29 قانون رسيدگي به تخلفات رانندگي چنين است: «نقل و انتقال خودرو به موجب سند رسمي انجام مي‌شود، دارندگان وسايل نقليه مکلفند قبل از هرگونه نقل و انتقال وسايل مذکور در دفاتر اسنادرسمي، ابتدا به ادارات راهنمايي و رانندگي يا مراکز تعيين‌شده از سوي راهنمايي و رانندگي براي بررسي اصالت وسيله نقليه، هويت مالک، پرداخت جريمه‌ها و ديون معوق و تعويض پلاک به نام مالک جديد مراجعه کنند.»

 

3- متن ماده 29 قانون رسيدگي به تخلفات رانندگي که عينا در بالا نقل شد، در مقام رفع ايراد شوراي نگهبان به سياق عبارت تبصره ماده 29 که موهم الزام به ثبت رسمي معاملات مربوطه بود، به تصويب مجلس محترم شوراي اسلامي رسيد که انتشار عين نامه شوراي محترم نگهبان بدون هيچ­گونه توضيحي مورد درخواست است.

 

شوراي محترم نگهبان طي نامه­اي در تاريخ 1389/4/23 به مجلس محترم شوراي اسلامي صراحتا ايراد گرفته بود که:

باتوجه به نسخ قوانين و مقررات در مواد 34 و 35 و باعنايت به سياق عبارت تبصره ماده 29 که موهم الزام به ثبت رسمي معاملات مربوطه است و نظر به اينکه حسب مقررات متعدد، درآمدهائي نظير حق­الثبت و ماليات و عوارض و حقوق دولتي و عمومي براي نقل و انتقال خودرو پيش­ بيني و  مخارجي نيز از اين محل درنظر گرفته شده است و از اين حيث که آيا ثبت رسمي معاملات اتوموبيل بايد صورت گيرد يا خير و بالنتيجه آيا درآمدها و حقوق مذکور وصول مي­ گردد يا خير ابهام دارد. (پيوست2)

 

4- لازم به يادآوريست که قوانين علي ­الاطلاق امري اند مگر آنکه درخود قانون فرد يا افرادي مستثني شوند. بر اين اساس، ماده29 يادشده امرکرده­ است که انتقال مالکيت به موجب سندرسمي بايد در دفاتر اسنادرسمي انجام شود.

 

5- اصولا در کجاي قوانين خصوصا ماده 29 مورد نظر، به نيروي انتظامي اجازه داده شده است که سند صادر کند که حال بحث شود که سند آنها رسمي است يا غير رسمي وکافي است يا ناکافي. مطلقا چنين حقي براي نيروي انتظامي وجود ندارد.

 

6- صدور سند رسمي، وظيفه قانوني دفاتر اسناد­رسمي و در صلاحيت آنهاست کما اينکه صدور گذرنامه، در صلاحيت نيروي انتظامي و صدور شناسنامه در صلاحيت سازمان ثبت احوال است. حال اگر حين تشريفات قانوني صدور، نياز به استعلام و يا عمليات مقدماتي اداري در نهادي ديگر است، به اين معنا نيست که آن نهاد پس از انجام آن تشريفات مقدماتي، اقدام مرحله­ي نهايي که قانون ضروري دانسته را انکار کند و اين­طور برداشت کند که صلاحيت انجام مرحله بعد را نيز دارد.

 

7- درخصوص آنچه در گزارش آن سايت خبري آمده که پرداخت هزينه ­هاي سند رسمي نقل و انتقال خودرو را اختياري عنوان کرده است، براي چندمين بار اعلام مي­دارد:

ازجمله هزينه­ هايي که به نقل و انتقال خودرو تعلق مي­گيرند براساس قانون، ماليات نقل و انتقال و حق­الثبت و حقوق عمومي و موارد قانوني هستند که بخش اصلي و عمده­ ي هزينه­ هاي ثبت سندرسمي نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمي بوده (حدود 85%) و طبق طبق تبصره1 ماده42 قانون ماليات بر ارزش افزوده، ماليات نقل و انتقال.

خودرو به فروشنده تعلق مي­گيرد و اخذ ماليات نقل و انتقال خودرو طبق ماده42 قانون ماليات بر ارزش افزوده برعهده دفاتر اسناد­رسمي است. (پيوست3)

ماليات نقل و انتقال خودرو، مالياتي است که قانونگذار در همين ماده42 صدرالاشعار، چگونگي دريافت، استثنائات، جرائم و مسئوليت­هاي مرتبط با دريافت آن را احصاء کرده و همه اينها در محدوده تکاليف و وظايف دفاتر اسناد رسمي است و سردفتر نسبت به آن مسئوليت مدني و کيفري و انتظامي دارد و پاسخگوست.

ماليات نقل و انتقال خودرو نيز مانند همه انواع ماليات­هاي ديگر حق جامعه است و اجباري است و اصولا مگر پرداخت ماليات و حقوق عمومي، اختياري­ اند؟

ماليات نقل و انتقال خودرو پس از وصول توسط دفاتر اسناد رسمي براساس قانون، به حساب سازمان امور مالياتي کشور واريز شده و حق ­الثبت به حساب بودجه عمومي کشور واريز مي­شود که از اين مبلغ نيز حسب آنچه قانون تعيين کرده، 42% به هلال احمر و 8% به شهرداري تعلق مي­ گيرد که بخشي از بودجه عمراني کشور است و اين وجوه طبق قانون حتي در موارد تنظيم اسناد وکالت هم بايد پرداخت شود و حتي ريالي از آنها نه به سازمان ثبت و نه به دفاتر اسنادرسمي تعلق ندارد.

 

8- به آن سايت محترم خبري يادآوري مي­ نمايد که همانطور که در بند يک گفته شد، موارد مطرح شده در اين گزارش، قبلا بارها و بارها به اشکال مختلف مطرح شده­ اند و طرح دوباره اين موضوعات، دو سال پس از تصويب قانون در مجلس شوراي اسلامي جاي سئوال دارد آن هم درحاليکه اين اظهارات، از نظر قانون و رسميت نقل و انتقال خودرو محل اشکال است و مورد مخالفت صريح معاون محترم قوه قضائيه و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزير محترم دادگستري نيز قرارگرفته است(پيوست4) و مي­ تواند سبب جلوگيري از وصول ماليات و حق ­الثبت(حقوق عمومي) و کاهش درآمدهاي دولت شود.

9- قانون حمل و نقل و عبور کالاهاي خارجي از قلمرو جمهوري اسلامي ايران مربوط به ترانزيت خودرو يا کالا از قلمرو جمهوري اسلامي ايران است و هيچ ارتباطي به نقل و انتقال خودرو ندارد. (پيوست5)

 

اين ماده، ابتدا چنين بوده است: «ماده22- نيروي انتظامي جمهوري اسلامي ايران موظف است ظرف مهلت مقرر با رعايت قوانين و مقررات مربوطه نسبت به صدور گواهينامه بين­ المللي، پلاک ترانزيت و دفترچه مالکيت براي رانندگان و کاميون­هايي که قصد فعاليت در خطوط بين­ المللي دارند، با پيشنهاد سازمان حمل و نقل و پايانه­ هاي کشور صادر نمايد.» نظر شما را به مشروح مذاکرات مجلس شوراي اسلامي درهنگام تصويب اصلاحيه ماده 22 و عين اظهارات نماينده دولت جلب مي­ کنيم.(پيوست6)

 

نماينده دولت/ مسعودپور (معاون حقوقي رياست جمهوري)

«بسم الله الرحمن الرحيم  سلام عليكم و رحمة الله

 

ترديدي نيست كه ما عبور و مرور و حمل و نقل فرامرزي را در كشور داشتيم و داريم، آنچه كه در ماده 22 قانون حمل و نقل سابق يعني صدور گواهينامه رانندگي و «كاپتاژ» كاملاً بروز داشته مسؤوليت اسناد مالكيتي قيد و ذكر شده بود.

سه سطر پايين ماده 22 پيشنهاد مصوبه كميسيون درواقع بعد از ورود خودروها و كاميونهاي مربوط به بخش توريست و بخش ترانزيت نظارت انتظامي كاملي بر آنها شايد نبود كه البته مربوط به بخش انتظامي هم نبود. لذا ماده22 كنوني آمده وظايف را به دو بخش تقسيم كرده، بخش اول بوده كه قبلاً هم بوده، بخش دوم «كاپتاژي» مسؤوليت صدور اسناد آنچه كه قبلاً در قانون بروز و ظهور نداشته، نظارت و برنامه ­ريزي توسط بخش خصوصي سازمان جهانگردي بر حمل و نقل براي توريسم و براي ترانزيت، عمده اصلاحي كه در ماده صورت گرفته به اين جهت است. بنابراين چون لايحه است، دولت موافق است كه عزيزان هم بزرگواري بفرمايند و به لايحه رأي بدهند. والسلام عليكم»

 

10- درخصوص اشاره به لايحه قانوني نحوه نقل و انتقالات وسايل نقليه موتوري مصوب شوراي انقلاب در مرداد سال 59، در متن گزارش، موجب شگفتي از اين همه بي­ دقتي نويسنده گزارش فراهم­ شد. يادآوري مي­ نمايد که لايحه قانوني نحوه نقل و انتقالات وسايل نقليه موتوري مصوب شوراي انقلاب، در ماده 35 قانون رسيدگي به تخلفات رانندگي لغو شده است! تمسک به يک قانون لغو شده براي استدلال، را چه مي­ توان نام نهاد؟



تاريخ : سه شنبه پانزدهم اسفند ۱۳۹۱ | 19:34 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

ابلاغ دستورالعمل حذف اوراق بهادار در دفاتر اسناد رسمی


دستورالعمل حذف اوراق بهادار در تنظیم اسناد رسمی و "

نحوه استفاده دفاتر اسناد رسمی از سامانه ثبت الکترونیکی اسناد"

 متن دستورالعمل به شرح ذیل است:

نظر به اینکه در راستاي اجراي بند « و» ماده 46 و بند « م» ماده 211 قانون برنامه پنج ساله توسعه جمهوري اسلامي ايران و بند ج ماده 12 قانون ارتقاء سلامت نظام اداري و مقابله با فساد و به عنوان يکي از مقدمات اجرايي شدن ثبت آني معاملات، اوراق مورد استفاده در تنظيم اسناد رسمي (يک برگي، نيم برگي و خلاصه معاملات املاک ثبت شده و در جريان ثبت) از عداد اوراق بهادار خارج می گردد و دفاتر اسناد رسمي بايد اوراق مورد نياز خود را به شرح ذیل از طريق «سامانه ثبت الکترونيکي اسناد» به نشاني www.ssar.ir  تهيه نمایند لذا تکالیف و ضوابط مربوط به شرح آتی است:

ماده 1- امکان بهره برداري دفاتر اسناد رسمي از «سامانه ثبت الکترونيکي اسناد» به منظور تهيه اوراق سند رسمی و خلاصه معامله در جريان ثبت از تاريخ 15/12/1391 فراهم است و سران دفاتر مي توانند اوراق مورد نياز خود را براي شروع استفاده در سال 1392، تهيه نمايند لیکن تنظیم سند با استفاده از اين اوراق از ابتدای سال 1392 مجاز خواهد بود.

تبصره: با توجه به بهره ­برداری دفاتر اسناد رسمی از سامانه مدیریت جامع املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، صدور و ارسال خلاصه معامله املاک ثبت شده، مطابق دستورالعمل "ثبت الکترونیکی خلاصه معاملات املاک" خواهد بود.

ماده 2- دفاتر اسناد رسمي از تاريخ 1/1/1392 مجاز به استفاده از اوراق بهادار فعلی نبوده و مکلفند اوراق سند رسمي و خلاصه معامله املاک ثبت شده را مطابق این دستورالعمل از «سامانه ثبت الکترونيکي اسناد» تهيه نموده و براي تنظيم اسناد رسمي مورد استفاده قرار دهند.

ماده 3- دفاتر اسناد رسمي تا پايان اسفند ماه سال 1391 مطابق رويه جاري از اوراق بهادار يک برگي و نيم برگي و خلاصه معاملات املاک ثبت شده و در جريان ثبت استفاده و سپس باقيمانده اوراق بهادار مذکور را حداکثر تا پايان ارديبهشت ماه سال 1392 به ادارات و واحدهاي ثبتي مربوط تحويل و رسيد دريافت نمايند.

4- ادارات و واحدهاي ثبتي مکلفند مطابق اطلاعاتي که از سابقه فروش اوراق بهادار به هر يک از دفاتر اسناد رسمي در اختيار دارند، صورت جلسه اي مشتمل بر آخرين اطلاعات مربوط به موجودي اوراق هر دفترخانه و تعيين   اوراق استفاده شده و باطله و اعلام سردفتر مبني بر اينکه هيچ گونه برگه اي از اوراق بهادار قبلي در دفترخانه باقي نمانده، تنظيم و مانده اوراق دفاتر را تحويل گرفته و تا تعيين تکليف نهايي در محلي امن و تحت نظارت  نماينده حفاظت و اطلاعات نگهداري نمايند.

ماده 5- مشخصات اوراق مورد استفاده در تنظیم اسناد رسمی که به وسیله سامانه ثبت الکترونیکی اسناد تولید می گردد، به شرح زیر است:

5-1-    چاپ اوراق اعم از برگ سند رسمی و برگ خلاصه معامله املاک در جریان ثبت، توسط این سامانه، صرفا" در قطع A4 می­باشد.

5-2-    هر یک از اوراق چاپ شده توسط سامانه، دارای یک شناسه یکتا و رمز تصدیق بوده که در صدر اوراق چاپ        می­شود. این شناسه و رمز، ملاک شناسایی و تصدیق اوراق در سامانه خواهد بود.

5-3-    مشخصات دفترخانه، شامل نام و نشانی دفترخانه و نام سردفتر، توسط سامانه، در صدر اوراق چاپ می­شود. همچنین اوراق چاپ شده توسط سامانه، دارای یک بارکد دوبعدی حاوی نام دفترخانه و نام سردفتر می­باشد.

5-4-    در اوراق چاپ شده توسط سامانه، محل امضای سردفتر و مهر دفترخانه در سمت راست بالای اوراق و محل امضای دفتریار در سمت چپ بالای اوراق منظور شده است.

5-5-    در اوراق چاپ شده توسط سامانه، محل ثبت وجوه دریافتی برای تنظیم سند، در پایین اوراق منظور شده است.

ماده 6- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور استفاده دفاتر اسناد رسمی از سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به جهت چاپ اوراق، شناسه کاربری (کد یکتای دفترخانه) و رمز عبور اختصاصی (رمز اولیه: نام کاربری در سامانه مدیریت جامع املاک) برای هر سردفتر منظور خواهد نمود. حفظ محرمانگی و حفاظت از این شناسه کاربری و رمز عبور، بر عهده شخص سردفتر می­باشد.

ماده 7- سردفتر در ابتدا با مراجعه به سامانه تعداد 100 برگ اوراق جهت تنظیم سند رسمی و در صورت نیاز 50 برگ اوراق مربوط به تنظیم خلاصه معامله املاک در جریان ثبت دریافت می­نماید. متعاقباً به میزان مصرف اوراق مصرف شده و ورود اطلاعات اوراق استفاده شده (مطابق ماده 8)، سردفتر می­تواند به همان میزان اوراق جدید دریافت نماید.

ماده 8- با توجه به اینکه نظارت لازم بر میزان دریافت و چگونگی استفاده از اوراق و ثبت اطلاعات در سامانه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک صورت می­پذیرد، لذا سردفتر اسناد رسمی مکلف است حداکثر ظرف 10 روز از تاریخ تنظیم سند رسمی یا خلاصه معامله املاک در جریان ثبت، در اوراق دریافت شده با ورود به سامانه، نوع سند تنظیم شده، در هر برگه دریافتی به علاوه شماره ثبت دفتر و تاریخ ثبت در دفتر را در سامانه ثبت نماید.

تبصره- پس از ثبت اطلاعات اوراق استفاده شده، امکان ویرایش این اطلاعات در سامانه وجود نخواهد داشت. لذا سردفتر مکلف است در ثبت اطلاعات در سامانه، نهایت دقت را به عمل آورد.

ماده 9- چنانچه اوراق مذکور در حین دریافت از سامانه دچار اشکال در چاپ یا پارگی و غیر قابل استفاده گردید، سردفتر مکلف است نسبت به امحاء آن اقدام و مراتب را در سامانه درج نماید. همچنین در صورتی که اوراق دریافت شده به هر دلیلی مفقود گردید یا به سرقت رفت، سردفتر مکلف است ضمن درج در سامانه، مراتب را به اداره ثبت محل و مرجع انتظامی ذیصلاح اعلام نماید.

ماده 10- نظر به اینکه هر یک از اوراق دریافتی از سامانه دارای شناسه اختصاصی و یکتا و رمز تصدیق است، لذا تهیه و چاپ اوراق خارج از سامانه مذکور با استفاده از سایر امکانات نرم­افزاری یا تهیه تصویر از این اوراق مجاز نبوده و تنظیم سند توسط دفاتر، می­بایست صرفاً در اوراق چاپ شده از طریق سامانه صورت گیرد.

ماده 11- سردفتران اسناد رسمی و ذینفعان می­توانند برای کنترل اصالت اوراق، شناسه یکتا و رمز تصدیق مندرج در بالای اوراق را در سامانه وارد و اطلاعات مرتبط با سند (شامل دفترخانه دریافت­کننده اوراق، نوع، شماره ثبت و تاریخ سند تنظیم شده) را رویت نمایند.

ماده 12- با توجه به اینکه اطلاعات دفتر اسناد رسمی (شامل نام، نشانی و شماره تلفن دفترخانه)، توسط سامانه در صدر اوراق چاپ می­شود، لذا در صورت نادرست بودن این اطلاعات، دفتر اسناد رسمی مکلف است با رجوع به سامانه، نشانی و شماره تلفن صحیح دفترخانه را اعلام نماید.

مدیران کل ثبت اسناد و املاک استان­ها، رؤسای واحدهای ثبتی، کانون سردفتران و دفتریاران، همچنین کلیه سردفتران و دفتریاران مکلف به اجرای این دستورالعمل هستند. معاونین سازمان و مدیران کل بازرسی و رسیدگی به شکایات، حفاظت و اطلاعات و دفتر توسعه فناوری و اطلاعات، مسئولیت نظارت بر حسن اجرای این دستورالعمل را بر عهده دارند.

احمد تویسرکانی

معاون رئیس قوه قضاییه و

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

 

 

رونوشت: رؤسای محترم کل دادگستری های استان­ها  جهت آگاهی



تاريخ : سه شنبه پانزدهم اسفند ۱۳۹۱ | 19:10 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

دیدار معاونت محترم قوه قضائیه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دکتر تویسرکانی باحضور مدیر کل اد

دیدار صمیمی دکتر تویسرکانی معاون محترم قوه قضایئه و ریاست محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و هیئت همراه آقایان شاهرخیان معاونت محترم توسعه منابع انسانی و پشتیبانی و آقای بکائیان معاونت محترم املاک و آقای طاهر زاده مدیرکل محترم حفاظت اطلاعات سازمان ثبت و آقای مقدس مدیر کل بازرسی سازمان ثبت با حضور رياست  محترم و  دلسوز و توانای اداره کل ثبت اسناد و املاک استان خوزستان جناب آقای مهدی اقبال با  کارکنان اداره کل ثبت اسناد و املاک استان  و  واحدهای ثبتی تابعه و سران دفاتر اسناد رسمی در روز سه شنبه مورخ ۳/11/91 صورت پذیرفت . این نشست بعد از نماز ظهر با تلاوت آیاتی چند از قرآن مجید آغاز و  سپس مدیر کل محترم  ثبت اسناد و املاک خوزستان جناب آقای اقبال ضمن خوش آمد گویی به رياست محترم سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و هيئت همراه و مسئولین و روسای دادگستری استان و کلیه کارکنان و پرسنل ثبت و سران دفاتر اسناد رسمی به تشریح فعالیتهای گسترده و اقدامات تخصصی ثبتی صورت گرفته  در این استان پرداخت و عنوان نمودند : اين استان با داشتن ۱۷ واحد ثبتی و ۳۱۹ دفتر خانه اسناد رسمی  و ۹۸ دفترخانه ازدواج و ۲۴ دفترخانه طلاق و با توکل به خدا و استناد و تکیه به رویکرد های ثبت نوین ، در راستاي تحقق این آرمانها وسياستها  تلاش مضاعف نموده و مینماید  ، سپس جناب آقای  دکتر تویسرکانی ریاست محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور  با توصیف اینکه  خوزستان کربلای ایران  و مشهد شهداست افزود  خوزستان  حماسه ساز ۸ سال دفاع مقدس بوده  و طی آن از کلیه حضار و پرسنل و کارکنان ثبت و دفاتر اسناد رسمی استان بجهت تلاش و همراهی و همدلی در پیشبرد سیاستهای راهبردی و برون رفت از مشکلات فراروی این مهم تشکر و قدر دانی نمود و در این مورد خاطر نشان فرمودند : همانطور که می دانیم سازمان ثبت اسناد و املاک محل رجوع آحاد مردم است و سازمان ثبت خدمات بسیار گسترده و فراوانی را در جهت خدمت رساني به مردم انجام میدهد و تمامی افراد و مجموعه سازمان ثبت نسبت به ارائه خدمات ثبتی به مردم شرعا" پاسخگو ميباشند و همه همکاران و پرسنل این مجموعه خدمت رساني به مردم را وظیفه شرعی خود ميدانند  و راه  برون رفت از مشكلات فرا روي ثبت نوين و الكترونيكي را تلاش ُهمدلی ُ هوشمندی و همکاری و مجاهدت تمامي همكاران در تمام بخشهاي سازمان ثبت  دانست و اشاره نمودندُ با توجه به اینکه  تاکنون سازمان ثبت اسناد و املاک سابقه ای بیش از ۱۰۰ سال فعالیت را گذرانده  ولی با توجه به رشد و توسعه شهر ها  و جمعیت و افزایش مسئولیتها و وظایف و گسترش خدمات و متاسفانه ثابت بودن منابع و امکانات‌، در آینده این پدیده ُبجهت ارائه خدمات ثبتی ما را به بن بست خواهد کشاند ، بنابراین  میبایست یک تصمیم تاریخی صورت مي پذيرفت که آن  همانا روی آوردن به ثبت نوین و به تعبیری بازنگری در فرایند و خدمات و اجرای سیاست های راهبردی و برنامه ریزی در بهبود شرایط ثبت بود تا به عنوان یک محور برای  نيل به اهداف متعالي قرار گیرد   و از  آحاد همکاران و در مجموعه ثبت و سردفتران اسناد رسمي خواست که دورنمای اهداف سازمان ثبت را درک کنند و ببینند نقطه مطلوب گامهای سازمان کجاست تا بوسیله شناخت و درك آنها به مقصد مطلوب برسيم و همچنین افزود که سازمان ثبت در تمام حوزه های فعالیت های خود ،  اعم از تثبیت مالکیت اموال غیر منقول و امور املاک و حوزه امور اسناد شامل دفاتر اسناد رسمی و ازدواج وطلاق و ثبت شرکتها و موسسات غیر تجاری یا در هر يك از حوزههاي  اجراء و غيره در حال تحول و گذار از مرحله سنتی به مرحله نوین و الکترونیکی است و چنانچه این اهداف محقق گردند ،  باعث کاهش شدید مراجعات مردم و رفع تردد ها و کاهش هزینه ها خواهد شد . دکتر تویسرکانی خاطر نشان کرد که سالانه  بیش از  ۳۵ میلیون از مجموع خدمات ثبتی از سوی سازمان ثبت و بیش از ۱۰۰ میلیون خدمات ثبتی از سوی دفاتر اسناد رسمی  با حضور فيزيكي  مردم در مجموعه ثبت اسناد و املاک کشور صورت ميگيرد  که با الکترونیکی شدن و راهبری نمودن ثبت نوین مراجعات غیر ضروری مردم به دستگاهای اجرایی ثبتی حذف و موجب  عدم بروز آسیب به منابع انسانی و  حفظ سلامت اداری کارکنان نیز خواهد گردید و خبر داد  که در آینده بدنبال هوشمند کردن خدمات در تمام حوزه های ثبتی میباشیم  .و در ادامه بحثها پیرامون  تشکیل کانون سردفتران و دفتر یاران در استان خوزستان نیز اعلام فرمود كه این استان  با توجه به داشتن پتانسیل مطلوب  و توان لازم ميتواند داراي كانون سردفتران و دفتر ياران مستقل باشد و در این مورد قول مساعد داد و گفت: عليرغم اعلام قبلي خود که در  قانون اصلاحی دفاتر اسناد رسمی نیز آمده و در مجلس شورای اسلامی نیز در حال بررسی است ، ما ميتوانيم بخش عمده اي از  وظایف کانون مرکز را به کانونهای هر استان  محول کنیم و همجنين  در خصوص آن بخش از وظایف ملی که کانون مرکز انجام میدهد، گفت : كانونهاي هر استان میتوانند با تشكيل شورای سردفتران منتخب در  هر استان نسبت به آن بخش هم اقدام نمايند . ایشان در ادامه افزود  در آينده دفاتر اسناد رسمي به عنوان دفاتر پيشخوان خدمات قضايي معرفي خواهند گرديد و در اين راستا نيز تعامل و تبادل ارتباطي با مجموعه ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمي و ازدواج وطلاق و بخش اجرا  دستگاه قضايي و سازمانهايي كه نيازمند تبادل اطلاعات مرتبط  هستند به شكل الكتونيكي و تحت شبكه اينترنتي متصل صورت خواهد پذیرفت .

 



تاريخ : شنبه چهاردهم بهمن ۱۳۹۱ | 14:49 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

هفته سند رسمی و 6 دی روز سردفتر گرامی باد

هفته سند رسمی و 6 دی روز سردفتر گرامی باد

تاريخ : پنجشنبه هفتم دی ۱۳۹۱ | 11:9 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

ششم دی ماه برگزار می­ شود:نخستین همایش نقش و جایگاه سند رسمی

شـــرح خـبر : به گزارش پایگاه اطلاع­ رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، این کانون با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نخستین همایش«نقش و جایگاه سند رسمی در نظم حقوقی» را در این روز برگزار خواهد کرد.

محورهای علمی و متن فراخوان کمیته علمی همایش به محض آماده شدن، از طریق پرتال کانون و صفحه اختصاصی همایش در پرتال به­ نشانی www.notary.ir/hamayesh6dey به اطلاع خواهد رسید.



تاريخ : یکشنبه نوزدهم آذر ۱۳۹۱ | 8:22 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

اقدام سریع وبلاگ نویسان گامی در اطلاع رسانی همایش 6 دی

همکاران بزرگوار طبق اطلاع واصله بعلت مشکلات فنی برای سرور همایش 6 دی اطلاعات ایمیل مخصوص دریافت مقالات علمی همایش دچار اختلال شده لذا از عزیزان وبلاگ نویس استدعا دارم اطلاعیه زیر را در وبلاگهای خود قرار دهید تا رهگذران فضای مجازی از موضوع اطلاع حاصل نمایند و مجددا چکیده مقالات را به ایمیل جدید همایش ارسال نمایند

متن اطلاعیه :

قابل توجه حقوقدانان محترم و همکاران عزیز که قبلا چکیده مقالات خود را به آدرس ایمیل اعلامی همایش ارسال داشته اند، و تاکنون پاسخ و اعلام وصول دبیرخانه همایش را دریافت ننموده اند، و عزیزانی که قصد ارسال مقالات خود به دبیرخانه همایش را دارند اما با مشکل مواجه می شوند؛ با توجه به بروز اشکالاتی در آدرس ایمیل اعلامی قبلی، خواهشمند است چکیده مقاله یا مقالات ارسالی خود را مجددا به آدرس ایمیل دبیر کمیته علمی همایش  M_sohrabi_b@yahoo.com ارسال نمایند.
به گزارش دبیرخانه برگزاری نخستین همایش نقش و جایگاه سند رسمی در نظم حقوقی، پاره ای از اختلالات موجود در سرور، موجب ارتباط ناقص ارسال کنندگان مقالات با دبیرخانه شده از این رو، از تمامی محققان و حقوقدانان خواهشمندیم از ارسال ایمیل مقالات خود به آدرس قبلی خودداری و چکیده مقالات خود را به آدرس جدید ارسال نمایند.
در این راستا، استدعا داریم کلیه همکاران، محققان و حقوقدانانی که قبلا مقالات خود را ارسال نموده اند لیکن پاسخی از دبیرخانه همایش دریافت نکرده اند ضمن عذرخواهی، مجددا اقدام به ارسال چکیده ی خود به آدرس دبیر کمیته علمی که در متن این خبر ارائه شده اقدام هرچه سریعتر نمایند.
قابل ذکر است که دبیرخانه همایش به تک تک مقالات دریافتی، ایمیل اعلام وصول را ارسال داشته و همچنان این روند ادامه دارد و هریک از عزیزان که ایمیل پاسخ دبیرخانه را دریافت نکرده اند این موضوع باید به منزله عدم وصول چکیده مقاله ایشان به دبیرخانه تلقی گردد.
با سپاس- کمیته علمی همایش

باتشکر از دفتر۳ یزد جناب آقای طباطبایی


تاريخ : جمعه بیست و ششم آبان ۱۳۹۱ | 9:49 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

آسیب شناسی قوانین نقل و انتقال سوابق، بین صندوق های بیمه و بازنشستگی

مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی، قوانین نقل و انتقال سوابق بین صندوق های بیمه و بازنشستگی را مورد بررسی قرار داد و پیشنهادهای اصلاحی در این زمینه ارائه کرد.

به گزارش روابط عمومی مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات اجتماعی این مرکز، ضمن بیان مشکلات شاغلین برای نقل و انتقال سوابق خود بین صندوق های بیمه و بازنشستگی اعلام کرد:
امروزه یکی از مشکلات عمده شاغلین به ویژه کارکنان دولت و شرکت های دولتی که بنا به دلایلی زودتر از موعد مقرر (رسیدن به شرایط بازنشستگی، از کارافتادگی و فوت) ناچار یا به دلخواه، محیط استخدامی خود را ترک و در محیط دیگری اشتغال می یابند یا در همان محیط، تداوم اشتغال داشته، لکن صندوق دیگری را اختیار می کنند، انتقال سوابق بیمه ای از صندوقی به صندوق دیگر است.
قوانین متعدد و مختلف (تاخیر در پاسخ دهی دستگاه ها به دلیل تطبیق شرایط فرد انتقال دهنده سابقه با قوانین موجود) ، تحمیل هزینه بسیار بالا و سنگین برای ذینفعان (به ویژه افرادی که دارای سابقه بالای خدمتی بوده و به راحتی قادر به پرداخت مابه التفاوت آن نبوده و گاه نیز از سوابق خدمتی خود به دلیل هزینه سنگین، صرفنظر می کنند) عدم امکان انتقال سوابق توسط بازماندگان بیمه شده، توجه صرف قوانین موجود در جهت نفع اقتصادی صندوق ها، عدم انتقال سوابق خدمت غیررسمی کارکنان و... مشکلات بسیاری را برای دستگاه ها و شاغلین به وجود آورده است که نتیجه آن، سرگردانی ، بلاتکلیفی و ایجاد دغدغه و آشفتگی فکری و نارضایتی نیروهای فعال جامعه را به دنبال دارد.
بر پایه این گزارش تسهیل جابجایی بیمه شدگان بین دستگاه های اجرایی مختلف در بخش دولتی یا خصوصی و همچنین سهولت تغییر وضعیت شاغلان به اقتضای شرایط محیط کار در وضعیت کنونی یک ضرورت است. این موضوع به خصوص هنگام واگذاری برخی از شرکت های دولتی یا برخی از وظایف دستگاه های اجرایی به بخش خصوصی ، اهمیت مضاعف می یابد. در این حالت، سوابق بیمه ای کارکنان و امکان تداوم پوشش بیمه ای آنها باید محفوظ بماند و حقی از آنها ضایع نشود.
در پایان گزارش مذکور آمده است: این بررسی نشان می دهد که قوانین و مقررات موجود برای تحقق هدف مذکور کافی نیستند و قوانین موجود در برخی از موارد، انتقال سابقه را عملا ناممکن می سازند همچنین ، انتقال سوابق، مستلزم پرداخت هزینه های سنگینی به عنوان مابه التفاوت و طی مراحل اجرایی دشوار از سوی بیمه شده است. ضمن آنکه حتی با پرداخت این هزینه ها نیز بهره گیری از سوابق منتقل شده مشروط به شرایطی است که ممکن است عملا تحقق نیابد.
تعدد قوانین و نابسامانی در مقررات قانونی، تنظیم یک سویه مقررات به نفع صندوق ها و عدم رعایت حقوق بیمه شده، تفاوت های تبعیض آمیز در وضعیت های مختلف، عدم اجرای برخی از قوانین مربوط از دیگر مشکلات پیش روی موضوع نقل و انتقال سوابق است. بنابراین، اصلاح کلیه قوانین مرتبط با موضوع نقل و انتقال سوابق لازم و ضروری به نظر می رسد.



 

http://rc.majlis.ir/fa/news/show/821932


 



تاريخ : جمعه بیست و ششم آبان ۱۳۹۱ | 9:41 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

ثبت رسمی، نظم حقوقی جامعه را ارتقاء می دهد

ثبت رسمی، نظم حقوقی جامعه را ارتقاء می دهد

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: توجه به ثبت رسمی و نهادینه سازی فرهنگ ثبت رسمی در جامعه زمینه ساز ارتقاء نظم حقوقی و سلامت امور می شود.

 

به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از پرتال سازمان ثبت اسنادو املاك كشور، معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جلسه شورای قضایی استان زنجان با تأکید بر اهمیت و جایگاه ثبت رسمی معاملات در سلامت امور و ارتقاء نظم حقوقی در جامعه گفت: بسیاری از هزینه های کنونی و حجم عظیم پرونده های قضایی و .... و سوء استفاده های مختلف ناشی از عدم توجه جامعه به رسمی سازی معاملات و رفتارهای اقتصادی است.

 

دکتر "احمد تویسرکانی" افزود: ثبت و محکم سازی بنیان رفتار اقتصادی در جامعه اسلامی به عنوان یک تأکید دینی نیز مورد توجه بوده و می تواند از آن به یک معروف رفتاری یاد کرد.

 

وی گفت: هم اکنون بخش زیادی از پدیده زمین خواری ماحصل کم توجهی و عدم اهتمام دستگاههای متولی حفظ و حراست از اراضی و انفال است و با سنددار شدن این عرصه ها میزان تعرضات و سوء استفاده ها به نحو چشمگیری کاهش یافته و حتی از بین می رود.

 

تویسرکانی با اعلام آمادگی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در همکاری با دستگاههای متولی حفظ و حراست از اراضی برای سنددار کردن این اراضی تأکید کرد: دستگاهها برابر قانون و رسالت سازمانی خود موظف و مکلف به داشتن احاطه اطلاعاتی بر این عرصه ها و مواظبت و مراقبت از آنها از طریق سنددار نمودن آن هستند.

 

وی گفت: راهبرد اصلی و جدی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تغییر در فرآیندهای خدمات رسانی ثبتی و شفاف سازی و سرعت در انجام امور از طریق استفاده از فضاهای مجازی و بدون مراجعه مردم به واحدهای ثبتی است و علیرغم کمبودها و مشکلات زیاد در عرصه اعتبارات و نیروی انسانی با جدیت در این راه گام برمی داریم.

 

تویسرکانی گفت: ارائه سالیانه قریب به 34 میلیون خدمت در مجموعه ثبت اسناد و املاک مؤید نقش و جایگاه مؤثر و حیاتی این سازمان در تصمیمات فردی و اجتماعی جامعه است و اگر بتوان با ارائه شیوه های نوین از حجم مراجعات مردمی برای اخذ این خدمات کم کرده و علاوه بر صرفه جویی در بسیاری از هزینه های عمومی از جمله سوخت، زمان، آلودگی هوا، باعث جلوگیری از جرائم و تخلفات مختلف خواهد بود.

 

وی یادآور شد: هم اکنون ارائه خدمات ثبتی در حوزه پاسخگویی به استعلامات، ثبت اختراعات و ثبت شرکت ها با مسئولیت محدود از طریق سامانه های اینترنتی تعریف شده انجام می گیرد و در اجرای قانون تعیین تکلیف در اراضی و ساختمانهای فاقد سند که از اول آبان ماه در کشور اجرا می شود نیز درخواست ها باید از طریق سیستم و بدون مراجعه به واحدهای ثبتی ارائه شود.

 

تویسرکانی تأکید کرد: به کمک همه مدیران اداری و قضایی در جهت تصمیم و گسترش فرهنگ ثبت رسمی در کشور نیازمند هستیم از طرحها و نظرات آنان در بهبود خدمات ثبتی استقبال می کنیم.

 

 



تاريخ : سه شنبه نهم آبان ۱۳۹۱ | 9:58 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

از سوی بانک مرکزی به شبکه بانکی ابلاغ شد؛ دستورالعملهای اجرایی عقد استصناع و عقد خرید دین

از سوی بانک مرکزی به شبکه بانکی ابلاغ شد؛ بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، طی بخشنامه ای «دستورالعملهای اجرایی عقد استصناع و عقد خرید دین» را برای اجرا به کلیه بانکهای دولتی، ‌غیردولتی، شرکت دولتی پست بانک و موسسه اعتباری توسعه ابلاغ کرد

بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، طی بخشنامه ای «دستورالعمل های اجرایی عقد استصناع وعقد خرید دین» را برای اجرا به کلیه بانکهای دولتی، ‌غیردولتی، شرکت دولتی پست بانک و موسسه اعتباری توسعه ابلاغ کرد.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی دولت به نقل از روابط عمومی بانک مرکزی، در این بخشنامه آمده است: براساس مصوبه یک‌هزار و یک‌صد و بیست و هشتمین جلسه مورخ بیست و پنجم تیرماه سال نود شورای پول و اعتبار مقرر شد؛ به منظور ایجاد وحدت رویه در خصوص انجام عملیات حسابداری مربوط به اعطای تسهیلات در قالب عقود مذکور در شبکه بانکی کشور و در راستای اعمال صحیح تسهیلات اعطایی یاد شده در حسابها و دفاتر مالی بانکها و مؤسسات اعتباری «دستورالعمل حسابداری عقد استصناع» و «دستورالعمل حسابداری عقد خرید دین» تهیه و در دوازدهمین جلسه مورخ بیست و ششم شهریورماه سالجاری کمیسیون مقررات ‌و نظارت مؤسسات اعتباری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مصوب شد. 
سرفصل حسابهای دفتر کل جدید مورد نیاز برای انجام عملیات حسابداری تسهیلات اعطایی در قالب عقود فوق‌الذکر، پیش‌تر طی بخشنامه‌های شماره 141630/91 و 141033/91 مورخ 28/5/1391 اداره نظارت بر موقعیت مالی بانکها و مؤسسات اعتباری این بانک ابلاغ شده است. 

استصناع

استصناع عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین در مقابل مبلغی معین، متعهد به ساخت (تولید، تبدیل و تغییر) اموال منقول و غیرمنقول، مادی و غیرمادی با مشخصات مورد تقاضا و تحویل آن در دوره زمانی معین به طرف دیگر می شود.

بانکها می توانند به منظور گسترش بخشهای تولیدی از قبیل صنعت و معدن، مسکن و کشاورزی، تسهیلات لازم را به مشتریان در قالب عقد استصناع اعطا کنند. بانکها ساخت موضوع استصناع را در قالب قرارداد استصناع دیگری به سازنده واگذار می کنند.

اموال موضوع عقد استصناع نباید ساخته شده باشد و باید دارای مشخصات مورد تقاضا و برخوردار از استانداردهای قابل قبول در کشور بوده و ویژگی های آن از قبیل اندازه، حجم، کیفیت، کمیت و غیره به طور صریح در عقد ذکر شود.

در عقد استصناع مبلغ و نحوه پرداخت آن باید معلوم و مشخص باشد.
خرید دین

خرید دین قراردادی است که به موجب آن شخص ثالثی دین مدت دار بدهکار را به کمتر از مبلغ اسمی آن به صورت نقدی از داین خریداری می کند. بانکها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای تمامی بخشهای اقتصادی، دیون موضوع اسناد و اوراق تجاری مدت دار متقاضیان را خریداری کنند.

اسناد و اوراق تجاری به آن دسته از اسناد و اوراق بهادار اطلاق می شود که مفاد آن حاکی از طلب حقیقی متقاضی باشد.

بانکها مکلفند قبل از خرید دین موضوع اسناد و اوراق تجاری، از حقیقی بودن دین و نقدشوندگی آن در سر رسید اطمینان حاصل کنند. دستورالعمل اجرایی عقود استصناع، مرابحه و خرید دین در چارچوب قوانین و مقررات توسط بانک مرکزی تهیه و به تصویب شورای پول و اعتبار خواهد رسید.


 




تاريخ : دوشنبه بیست و چهارم مهر ۱۳۹۱ | 1:40 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

پایان مهرآغاز ثبت الکترونیکی درخواست صدور سند رسمی برای اراضی فاقد سند

دکتر تویسرکانی  رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور  گفت:

کد خبر: 80368440 | تاریخ خبر: 22/07/1391

به گزارش خبرنگار اجتماعی ایرنا، ˈاحمد تویسرکانیˈ در حاشیه امضای تفاهم نامه معافیت مددجویان از پرداخت حق التحریر ثبت اسناد رسمی، افزود: تمامی درخواست ها به صورت غیر حضوری است و افراد باید از طریق سامانه این سازمان تقاضای خود را به همراه مدارک خواسته شده ثبت کنند.

وی تصریح کرد: تمامی تقاضاها بدون حضور متقاضی انجام خواهد شد و تمامی آیین نامه ها و دستورالعمل های مربوطه در سایت این سازمان قابل مشاهده است.

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره آن دسته از هم وطنانی که امکان دسترسی به شبکه اینترنتی را ندارند نیز گفت: این افراد می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی درخواست خود را به همراه مدارک در سامانه ثبت کنند.

وی تعداد دبیرخانه های فعال برای بررسی این تقاضاها را در سراسر کشور، 420 دبیرخانه اعلام کرد و ادامه داد: پیش بینی می شود، بیش از پنج میلیون متصرفانی باشند که زمین یا ساختمان آن ها فاقد سند رسمی است.

تویسرکانی با اشاره به این که تعدادی از این متصرفان را نهادها و دستگاه هایی تشکیل داده اند که به موجب قانون وظیفه حفظ از اراضی و یا محدوده های خاص را دارند، گفت: اگر این سازمان ها، برای متصرفات خود سند رسمی دریافت دارند، مشکل تصرف غیر قانونی یا زمین خواری پیش نخواهد آمد.

وی با بیان این که در بخش عمومی و بیت المال هنوز وضعیت مناسبی به لحاظ داشتن سند رسمی وجود ندارد، اظهار کرد: رفع تصرف غیر قانونی به عهده دادگاه است و این سازمان وظیفه مستند سازی و صدور اسناد مالیکت را دارد.

** متقاضیان سند رسمی که قبلا درخواست داده اند نیز باید در سامانه جدید ثبت نام کنند

رییس سازمان ثبت اسناد رسمی درباره آن دسته از افرادی که قبلا درخواست صدور سند رسمی برای اراضی یا ساختمان فاقد سند داده اند اما سندی صادر نشده است نیز اظهار داشت: تمامی افراد باید مجددا با ارائه تمامی مدارک در سامانه تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی ثبت نام کنند.

** نقل و انتقال خودرو، طبق قانون به عهده دفاتر اسناد رسمی است

تویسرکانی در پاسخ به سوال خبرنگاری مبنی بر این که آیا نقل و انتقال خودرو بدون حضور در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر است، گفت: آیین نامه های مطرح شده از سوی نیروی انتظامی ایراد قانونی دارد که این سازمان در حال پیگیری آن است.

وی به اقدامات انجام شده از سوی سازمان ثبت اسناد در این باره اشاره کرد و گفت: مصلحت کشور در تقویت سند رسمی است.

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مشکلات عمده حقوقی ایجاد شده را ناشی از ثبت نشدن رسمی نقل و انتقال ها دانست و اضافه کرد: درمان تمام این اختلافات، ثبت رسمی است که در این صورت هیچ ادعایی مسموع نیست.

** مدت زمان در نظر گرفته شده برای صدور سند مالکیت 15 روز است

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی براین که برخی از شهروندان از طولانی بودن مدت صدور سند گلایه مندند، گفت: برخی از این اشکالات به دلیل ثبت نشدن خلاصه معاملات بوده است چرا که باید تمامی معاملاتی که در گذشته انجام شده است در دفتر املاک سازمان به روزرسانی شود.

وی با تاکید بر این که بانک های اطلاعاتی سازمان ثبت در حال تکمیل شدن است و شیوه های سنتی در حال تغییر به مدرن و الکتریکی است، افزود: کسی که در گذشته معامله ای را انجام داده باید به دفاتر اسنادرسمی مراجعه و المثنی خلاصه معاملات را دریافت کند و آن را به اداره املاک سازمان تحویل دهد تا روند به روز رسانی انجام شده و سند مالکیت صادر شود.

تویسرکانی این اشکال را با توجه به گستردگی تهران، حدود 20درصد متقاضیان برشمرد.



تاريخ : دوشنبه بیست و چهارم مهر ۱۳۹۱ | 1:35 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

اطلاعیه وکالت بانک ها

اطلاعیه
 

اطلاعیه وکالت بانک ها

نظر به اینکه بموجب بند8 ماده 27الحاقی بودجه سال 1391 مصوب 28/2/1391 مجلس شورای اسلامی ، اخذ وکالت فروش مورد وثیقه از وثیقه گذاران توسط کلیه بانکهای سراسر کشور اعم از خصوصی و یا دولتی ممنوع اعلام شده است . لذا باتوجه به مراتب و مستندا به ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354، کلیه سران دفاتر از تنظیم این نوع وکالت ها معذورند. بدیهی است دفاتری که برخلاف مقرره قانونی موصوف مبادرت به تنظیم این نوع وکالت ها بنمایند،صرف نظر از تخلف انتظامی ناشی از تنظیم سند برخلاف مقررات، آثار حقوقی ناشی از این نوع سند تنظیمی نیز، با توجه به ممنوعیت قانونی ، محل تامل خواهد بود. لذا به منظور جلوگیری از هرنوع تالی فاسد و ایجاد وحت رویه اجرائی، کلیه همکاران موظفند درجهت صیانت از قانون و عمل به تکالیف قانونی از مبادرت به تنظیم این نوع وکالت ها اکیدا خودداری و مراتب معذوریت خود را، مستندا به مقرره قانونی موصوف و نیز ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی کتبا به بانک متقاضی اعلام نمایند.

نامه کانون سردفتران درخصوص حذف عبارت "وکالت بلاعزل فروش رهینه" از متن قراردادها در معاملات بانکی

نامه کانون سردفتران درخصوص حذف عبارت "وکالت بلاعزل فروش رهینه" از متن قراردادها در معاملات بانکی

كانون سردفتران و دفترياران از بانك مركزي درخواست كرد، در راستاي اجراي بند 8 از الحاقي 27 قانون بودجه سال 1391عبارت "وكالت بلاعزل فروش رهينه" از متن قراردادها و عقود در معاملات بانكي حذف شود.

 

 

به گزارش پايگاه خبري كانون سردفتران و دفترياران، در اين نامه كه به بهمني، رييس كل بانك مركزي ارسال شده است با اشاره به اجراي بند 8 از الحاقي 27 قانون بودجه سال 1391، تاكيد شده است كه كليه بانك ها و موسسات اعتباري و صندوق هاي قرض الحسنه درخصوص حذف عبارت "وكالت بلاعزل فروش رهينه" از متن قراردادها و عقود مذكور در معاملات بانكي بدون ربا اقدام كنند.

 

در نامه كانون سردفتران تاكيد شده است؛ دفاتر اسنادرسمي در اجراي قانون ياد شده از درج عقد وكالت بلاعزل فروش رهينه ضمن اسناد رهني يا تنظيم وكالت بلاعزل مستقل در اين خصوص معذور هستند.

 

 

 

 



تاريخ : یکشنبه بیست و هشتم خرداد ۱۳۹۱ | 10:50 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

دفاتر اسناد رسمی بعنوان پیشخوان قضایی انتخاب شدند

دکتر شهریاری:دفاتر اسنادرسمی به دلیل پتانسیل خوب و دانش حقوقی به عنوان پیشخوان قضایی انتخاب شدند 

رئیس مرکز آمار و انفورماتیک قوه قضائیه گفت:دفاتر اسنادرسمي به دليل پتانسيل خوب و دانش حقوقي به عنوان دفاتر پيشخوان قضايي انتخاب شدند.  به گزارش روابط عمومي كانون سردفتران و دفترياران، دكتر حميدرضا شهرياري،‌رئیس مرکز آمار و انفورماتیک قوه قضائیه صبح امروز در جمع خبرنگاران گفت: دفاتر اسنادرسمي پتانسيل خوبي دارند و كارهاي قضايي را انجام مي دهند، به همين دليل اين دفاتر به عنوان دفاتر پيشخوان قضايي انتخاب شدند. اين دفاتر دانش حقوقي دارند و ما از انتخاب خود دفاع مي كنيم. 

 

شهریاری با اعلام این مطلب افزود: از یک و نیم سال پیش بحث ارائه خدمات قضایی به صورت الکترونیکی به شهروندان در معاونت اطلاعات و انفورماتیک قوه قضائیه کلید خورد که بر اساس آن قرار شد تا شهروندان برای گرفتن برخی از خدمات قضایی به محاکم مراجعه نکنند.  

وی با اعلام این مطلب که پیش از این نحوه تعامل قوه قضائیه درونی بود و به صورت حاکمیت با حاکمیت تعریف شده بود که ضریب نفوذ آن 83 درصد بود اظهار داشت: خوشبختانه ضریب نفوذ به 98 درصد رسیده و با آغاز به کار سامانه خدمات الکترونیکی قوه قضائیه این تعامل به حاکمیت با مردم و بالعکس تغییر خواهد کرد.   

شهریاری با اشاره به این مطلب که در سامانه ارائه خدمات الکترونیک قضایی به شهروندان چندین مرحله در نظر گرفته شده است گفت: در بخش ابتدایی شهروندان باید از قسمت ثبت‌نام استفاده کرده تا پس از ثبت‌نام امکان ارائه خدمت قضایی به آنها مهیا شود. در این سامانه و در هنگام ثبت‌نام از کاربر خواسته می‌شود تا نحوه تعامل با محکمه و دستگاه قضایی را مشخص کند که در صورت مشخص شدن می‌توان از طریق پست الکترونیک و یا تلفن برخی از اطلاعات مورد نیاز به صاحبان پرونده داده شود. 

وی افزود: پس از ثبت‌نام در سامانه افراد نیازمند داشتن یک امضای دیجیتال خواهند بود تا از طریق آن احراز هویت و اصالت آنها مشخص شود تا مطمئن باشیم به چه کسی قرار است درباره پرونده اطلاعات داده شود. خوشبختانه به تازگی با کانون وکلا نیز هماهنگی‌هایی انجام داده‌ایم تا امکان احراز هویت وکلا نیز براساس پرونده وکالت آنها فراهم شود تا مانند گذشته نیازمند نامه‌نگاری میان کانون و محاکم قضایی نباشیم. 

وی گفت: پس از ثبت‌نام و احراز هویت شهروندان وارد بخش ارائه درخواست‌های خود می‌شوند که در مرحله اول تنها امکان ثبت درخواست در محدوده مجتمع قضایی عدالت وجود خواهد داشت. 

رئیس مرکز فناوری اطلاعات قوه قضائیه با اشاره به این مطلب که ارائه دادخواست، پیگیری دادخواست، ارائه شکوائیه، ارائه لایحه، ابلاغ، پرداخت هزینه، خلاصه موضوعات پرونده، مشاهده ردیف‌های پرونده، آخرین عنوان پرونده و همچنین محاسبه هزینه دادخواستی تعدادی از این 14 خدمت ارائه شده خواهد بود گفت: پس از اعلام درخواست از سوی شهروندان در سایت ارائه این خدمات باید درخواست کننده به یکی از چندین دفتر خدمات قضایی مشخص شده مراجعه کند تا با دادن کد رهگیری هویت آنها احراز شده و پرونده‌شان به جریان بیفتد. 

وی گفت: در فاز اول که پایلوت کار خواهد بود اين خدمات با همكاري سه دفتر اسناد رسمي و به مدت سه ماه به مرور 14 خدمت قضایی به شهروندان ارائه می‌شود تا ریسک‌های این پروسه مشخص شده و پس از مشخص شدن و رفع مشکلات امیدواریم در هفته قوه قضائیه بتوانیم در سراسر تهران این خدمات را در محاکم قضایی ارائه دهیم.در اين رابطه ميزان هزينه ها در دفاتر اسناد رسمي هنوز به طور كامل قطعي نيست و پس از پايان دوره آزمايشي مشخص مي شود. 

شهریاری گفت: برای ثبت ارائه دادخواست تاریخ یک اردیبهشت، پیگیری دادخواست یک اردیبهشت، ارائه لایحه قضایی یک خرداد، ارائه مدارک و اسناد یک خرداد و ابلاغ یک خرداد زمانی است که برای شهروندان در نظر گرفته شده است. 

وی درباره موضوع داشتن امضای الکترونیک برای احراز هویت در پروسه دریافت خدمات قضایی گفت: به دنبال آن هستیم تا نیاز به استفاده از سخت‌افزار نباشیم و صرفا امضای دیجیتال را در قالب یک سری اعداد و کلمات منحصر به یک فرد طراحی کنیم. 

معاون فناوری و اطلاعات قوه قضائیه درباره این پرسش که آیا شما نیازمند ایجاد یک ریشه اصلی برای ارائه این سرویس‌ها خواهید بود گفت: ما فعلا از همان ریشه‌ای که در وزارت بازرگانی متمرکز شده استفاده می‌کنیم زیرا آنها ریشه میانی را از ما نمی‌خواهند و به این ترتیب اطلاعات محرمانه‌ای که در سیستم ما در حال جریان است به طور محرمانه باقی خواهد ماند. 

شهریاری درباره هزینه انجام این پروژه نیز گفت: ابتدا باید بگویم ما هیچ کمکی از دولت دریافت نکردیم بجز همان بودجه عمومی که برای قوه قضائیه در نظر گرفته شده است. 

وی افزود: در سال 89 بیش از 8 میلیارد تومان و در سال 90 بیش از 15 میلیارد تومان هزینه در معاونت فناوری و اطلاعات انجام شد که پیش‌بینی ما این است که در سال 91 این رقم به 45 میلیارد تومان برسد البته این میزان بودجه مسائل سخت‌افزاری و نرم افزاری را توامان شامل می‌شود

 



تاريخ : شنبه بیست و هفتم خرداد ۱۳۹۱ | 12:54 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |

در تاریخ 23 و 24 خرداد 91 آزمون اختبار از پذیرفته شدگان دفتریاری در اهواز

در تاریخ ۲۳ و ۲۴ خرداد ماه جاری آزمون اختبار از پذیرفته شدگان دفتریاری در اهواز با حضور ریاست محترم کانون سردفتران مرکز جناب آقای دشتی اردکانی و هیئت همراه برگذار شد همچنین عصر روز ۲۴ خرداد  در تالار طاووس اهواز جلسه ای با  حضور اعضای جامعه سرذفتران و دفتر یاران استان خوزستان و مسئولین ذیربط و سردفتران و دفتر یاران محترم این استان پیرامون مشکلات دفاتر اسناد رسمی و ارائه طرح و راهکارهای رفع موانع از سوی ایشان ایراد گردید که متعاقبا" گزارش تکمیلی ارایه میگردد .....



تاريخ : پنجشنبه بیست و پنجم خرداد ۱۳۹۱ | 23:28 | نویسنده : سردفتر :عليرضا شاكرمي |
        مطالب قدیمی‌تر >>


.: Weblog Themes By SlideTheme :.